Как оспорить установленную кадастровую стоимость земельного участка?

В ходе установления кадастровой стоимости земельных участков выведенная величина зачастую на 50-80% превышает рыночные показатели. В связи с этим увеличивается сумма налоговых взносов за наличие собственности и НДФЛ при попытке отчуждения. Законодательством предусмотрена возможность оспаривания стоимости путем обращения в Росреестр или подачи иска в суд.

Основания для оспаривания

Стоимость участка может быть установлена такими способами:

• в результате общего порядка установления стоимости в период, определенный законодательством;
• по рассмотрению имеющегося спора в результате обращения уполномоченного лица или после изменений характеристики участка.

Чтобы получить информацию об установленной кадастровой стоимости интересующего участка, необходимо воспользоваться одним из таких способов:

• зайти на официальный сайт Росреестра и в соответствующем разделе ввести точный адрес и кадастровый номер земельного участка;
• направить официальный запрос на получение информации по стоимости земли личной подачей заявления в бумажном виде или отправив его на электронный адрес.

Возникающие проблемы завышенной стоимости участка могут быть вызваны следующими причинами:

• Ошибочным указанием другого вида назначения участка. Как следствие, кадастровая стоимость в результате такой ошибки может быть завышена в несколько десятков раз. Подробнее о том, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, читайте здесь.
• Принятие во внимание при проведении оценочных работ неточных сведений. Такие ситуации могут возникать, если специалисты пользуются данными схожих земельных участков, но на деле конкретный надел имеет совершенно другие показатели, которые при оценке должны дать меньшую цену. Также по аналогичным участкам стоимость также может быть завышенной, в связи с чем такая же ошибка коснется и интересующего надела, по поводу которого возник спор.
• Наличие погрешности из-за того, что многие государственные органы применяют во внимание обобщенные характеристики, не учитывая особенности и отличия оцениваемого участка.
• Намеренное завышение оценщиками стоимости. Такое действие не является законным и встречается не часто, но для того, чтобы провести процедуру заново, придется обращаться в компетентные органы или даже подавать заявление в суд.

Нормативные акты, регулирующие вопрос

Инициируя процедуру проведения оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, необходимо опираться на такие регулирующие нормативные акты и законы:

• Глава 25 КАС РФ – определяет общий порядок оспаривания, последовательность действий и необходимый перечень документов.
• ФЗ №135, определяет общие стандарты проведения первоначальной оценки и нюансы решения возникающих споров по поданным заявлениям о пересмотре.
• Приказ Минэкономразвития №263, указывающий на полномочия действующей при Росреестре комиссии.
• Постановление ВС РФ, в котором отражается основной принцип рассмотрения дел, относящихся к оспариванию стоимости земли в порядке судебного разбирательства.
• ФЗ №401 (статья 10) – указывает на право субъектов Российской Федерации принимать решения по поводу ошибочно проведенной оценки и подавать заявления на пересмотр установленной цены при наличии основания для такого действия;
• ФЗ №225 – этим законом была отменена обязательная процедура досудебного урегулирования вопроса оспаривания кадастровой стоимости в досудебном порядке.

Порядок осуществления процедуры через комиссию Росреестра

Стоит отметить, что право на оспаривание установленной кадастровой стоимости имеет четко ограниченный круг лиц, среди которых стоит отметить следующие:

• непосредственный собственник земельного участка, имеющий государственное свидетельство с отраженным в нем правом владения;
• органы местного самоуправления;
• арендаторы участков;
• граждане, которые наделены правом пожизненного пользования земельным наделом;
• лица, не являющиеся собственниками участка, но владеющие объектами недвижимости на нем, в том случае, если завышенная стоимость затрагивает их личные интересы.

Для того, чтобы иметь возможность оспаривания кадастровой стоимости, необходимо воспользоваться одними из таких способов:

• обратиться в уполномоченную комиссию по переоценке, расположенную в Росреестре;
• подать исковое заявление в судебный орган.

Наиболее простым способом является метод изменения стоимости путем обращения в комиссию по земельным спорам при местном отделе Росреестра. Такое действие возможно осуществить при наличии таких условий:

• Если с момента проведения официальной оценки, результаты которой не устраивают гражданина, прошло не менее чем 6 месяцев. При этом на дату внесения стоимости в общую базу реестра внимание не обращают – в этом случае значение имеет именно день принятия решения.
• Для физических лиц необходимо принести пакет документов, перечень которых определен общими порядками. Юридические лица кроме общих документов должны будут предоставить бумаги, подтверждающие проведение процедуры регистрации, а также копии ее уставных документов.

После того, как заинтересованное лицо подает заявление и необходимый пакет документов в Росреестр, назначается заседание комиссии, которое проводится не позднее чем через 30 дней с момента подачи заявки. В том случае, если комиссия выносит решение о возможности внесения изменений, выдается новый зарегистрированный акт с измененной ценой. В случае отказа в изменении стоимости собственник имеет право подать исковое заявление в суд для того, чтобы оспорить вынесенное комиссией решение.

Для обращения в Росреестр потребуется обеспечить наличие следующих документов:

• Справка, содержащая данные об установленной кадастровой стоимости, которую заявитель намеревается оспорить.
• Документы, подтверждающие право собственности заявителя. В том случае, если лицо является арендатором или наделено правом пожизненного владения, потребуются документы на право собственности владельца, а также договор аренды или свидетельство о праве пользования.
• Документы, подтверждающие личность заявителя. В том случае, если обращаться в Росреестр будет доверенное лицо, необходима нотариально заверенная доверенность на представление интересов собственника или арендатора.
• Доказательства того, что результаты проведенной оценки не соответствуют действительности. Это могут быть различные документы, фотографии, видео.

Касаемо сроков рассмотрения заявления, можно отметить следующее:

• в общем порядке после подачи заявления вынесение решения по нему должно осуществиться не позднее чем через один календарный месяц;
• в том случае, если предметом спора является подача недостоверных данных, на рассмотрение дается 7 дней;
• на осуществление процедуры уведомления заявителя о необходимости изменения данных дается 5 календарных дней.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка через суд

Процедура оформления и подачи искового заявления в суд состоит из таких этапов:

1. Подготовка необходимой документации.
2. Оформление заявления с указанием необходимой информации.
3. Оплата государственной пошлины установленного в таких случаях размера.
4. Подача пакета документов.
5. Участие в судебных заседаниях.
6. Получение решения о возможности изменения кадастровой стоимости.
7. Обращение в Росреестр для получения документального подтверждения изменения положенных данных о стоимости – такое действие работники органа должны осуществить в течение 7 дней с момента судебного вердикта.

Список документов, который понадобится при подаче самого заявления, следующий:

• заявление с просьбой пересмотра установленной стоимости (скачать образец можно здесь);
• копии документов, на основании которых заявитель обладает правом обращения в суд (право собственности, договор аренды, и т.д.), каждая копия должна быть заверена нотариально;
• документы, свидетельствующие о размере текущей стоимости;
• основания для возможности инициирования пересмотра стоимости – документальные или другие виды доказательств, которые суд может принять во внимание;
• при наличии – заключения независимых экспертов о результатах установки кадастровой стоимости.

Одним из наиболее важных моментов обращения в судебный орган с просьбой пересмотра назначенной стоимости является правильно оформленное заявление. Основными пунктами, которые входят в него, являются следующие:

• адрес заявителя и его полные ФИО;
• контактные данные истца;
• информация об основаниях для возможности подачи заявления – право собственности, аренды и т.д.;
• назначенная стоимость в результате вынесенного решения государственного органа;
• расположение земельного надела (точный адрес);
• веские основания для пересмотра назначенной стоимости участка.

Несмотря на то, что ошибка в проведении оценки никаким образом не связана с заявителем, в результате пересмотра кадастровой стоимости придется заплатить около 15 тысяч рублей. Кроме того, если владелец будет предоставлять результаты проведенной оценки СРО, потребуется оплатить саму услугу в размере не менее чем 20 тысяч рублей. При необходимости найма юриста или адвоката дополнительные расходы могут варьироваться в пределах от 20 до 50 тысяч рублей, в зависимости от региона подачи заявления и уровня специалиста.

Причины для отклонения заявления

На практике многие заявления, которые подаются гражданами в уполномоченные органы с просьбой о пересмотре стоимости участка, отклоняются. Такое действие может осуществляться по следующим причинам:

• несоблюдение заявителем определенного порядка оспаривания кадастровой стоимости;
• неверное указание даты, на которую проводилась оспариваемая оценка участка;
• заявителем выступает лицо, которое по существующему порядку не может быть истцом (не имеет такого права или доверенности на представление интересов);
• несущественная разница между установленной стоимостью и той, которая может быть определена при пересмотре;
• отсутствие части необходимых документов, которые обязательно прилагаются к поданному заявлению.

В том случае, если суд все же выносит решение в пользу истца о необходимости пересмотра стоимости земельного участка, его в пятидневный срок направляют в Росреестр. На основании полученного документа в срок до 10 дней вносятся уточненные данные в единый госреестр. После осуществления процесса корректировки стоимости заинтересованное лицо имеет право произвести возврат переплаченной суммы налогов или установленной минимальной арендной платы. Единственной особенностью является то, что такие действия можно применить исключительно к платежам, осуществлявшимся на протяжении текущего года.

Видеоконсультации

Если у вас остались вопросы, касающиеся оспаривания установленной кадастровой стоимости имеющегося земельного участка, на них помогут ответить эксперты в этих передачах:

При наличии оснований на оспаривание установленной кадастровой стоимости земельного участка владелец, арендатор или другое лицо, наделенное соответствующими полномочиями, имеет право опротестовать ее размер, обратившись в Росреестр или судебный орган.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.