Что такое межевание земельного участка, и для чего оно необходимо?

Межевание – это часть мероприятий, именуемых землеустройством. Является фактическим установлением границ земельного участка. Проводится, как правило, для собирания данных, которые затем вносятся в систему государственного кадастра.

Обычно, проводится перед передачей участка в собственность или в аренду и оплачивается заинтересованными лицами. В редких случаях, проведение работ оплачивается из бюджета.

Межа – граница, проходящая по земельному наделу. С межевания начинается история рождения участка на бумаге, в документах – появляется возможность вести учет, оперировать данными при проведении сделок, закрепить участок за владельцем.

После процедуры установления границ – надел превращается в товар, имеющий номер, по которому можно определить местоположение, назначение, употребление, цену и т. д.

В процедуру межевания входит комплекс мер:

1. Собрать информацию о земле и провести ее анализ.
2. Установить и закрепить границы участка.
3. Определить его площадь.
4. Оформить юридически документы на проведенные замеры.
5. Поставить на учет, дав индивидуальный номер.

Проводит работы областной отдел кадастровой палаты, где расположен участок. Это желательный или необходимый акт, но не обязательный для всех.

Если эти замеры не производить, то право пользоваться землей остается,  только распоряжаться ею по своему усмотрению вы не сможете. При возникновении конфликтных ситуаций, наличие документов на право собственности станет решающим аргументом, а их вы получите после определения точных границ.

Необходимость в межевании возникает при:

1. Купле-продаже.
2. Разделении или объединении участков.
3. Передаче в наследство, аренде, дарении.
4. Представлении доказательств для судебной экспертизы.
5. Возникновении споров любого характера.

Осуществляется процесс специалистами, прошедшими обучение по проведению таких работ. Они опираются на большой список нормативных требований, которые необходимо применять при определении границ, чтобы документация имела законную силу. К работе допускаются землеустроительные геодезические организации, имеющие лицензию или государственные структуры, кадастровые инженеры.

Функции межевания

В функции межевания входит:

1. Определение точных границ, площади и согласование в государственной кадастровой системе для учета.
2. Обозначение и закрепление границ участка межевыми знаками, ориентирами, определением координат.
3. Составление плана (карт-схемы) вместе с документацией, подтверждающей законность разграничения участка.
4. Присвоение кадастрового номера, идентифицирующего местоположение и свойства надела для постановки на государственный учет земельных ресурсов.

Оформление завершается согласованием документации в местном региональном государственном отделе кадастровой палаты. После прохождения всех этапов регистрации, владельцу земли выдается кадастровый паспорт.

При разграничении участков, на территории России действуют единые основные нормативные требования, но процесс межевания отличается по регионам, районам, даже в одном городе он проводится с учетом многих индивидуальных нюансов.

Примечание: провести межевание могут как при помощи геодезического оборудования, так и на основании спутниковых данных, которые имеют все атрибуты, дающие право собственности и регистрационный учет в гос. реестре.

Главные правила при межевании

Решив провести на участке межевание, вы обязаны в письменной форме оповестить всех заинтересованных лиц об этом событии:

1. В первую очередь это касается соседей, чьи земли граничат с вашей. После проведения акции необходимо составить договор о согласии сторон с результатами замеров.
2. Если это невозможно сделать по причине отсутствия контактов с заинтересованными лицами, то дается объявление в местной газете или на TV о дне проведения и просьбе ко всем, кого это касается явиться к месту расположения участка в определенное время.
3. Когда соседи проживают на месте проведения работ, то следует взять с них подписку, что они предупреждены и знают о дне и времени проведения замеров.
4. В противном случае результаты проведенных работ могут быть оспорены в суде и признаны недействительными.

Чтобы не потратить зря время и средства – не забудьте об этом правиле. После всех работ составьте соглашение, тогда оспорить результаты никому не удастся (ст. 39, ст. 40 221 ФЗ “О ГКН” от 24.07.2007г.).

Требования и порядок проведения

Межевание проходит не только на бумаге. На границах земельных участков ставятся специальные знаки, называемые межевыми. Требуется, чтобы их постановка соответствовала координатам участка в кадастровых документах.

Межевые знаки, по общему правилу – металлические трубки, могут на практике использоваться и другие предметы.

В случае с землями, имеющими особый статус, применяются информационные знаки, содержащие соответствующую информацию.

Говоря о требованиях межевания, нужно понимать, что есть разные категории земель, а процедура проводится работниками специальных организаций.

Межевание состоит из нескольких этапов:

1. Собираются геодезические сведения (расположение, координаты, адреса соседних участков для согласования с соседями).
2. Формируется проект будущих работ.
3. Специалист выезжает на место, проводит съемку, выявляет границы участка.
4. Рассчитывается площадь участка.
5. Создается план с точным указанием границ.

Необходимые документы

Полученные вышеперечисленные сведения, отраженные в документах, собираются в единую папку, подшиваются.

Обычно, в папке с межевым делом, находятся стандартный перечень бумаг:

1. Пояснительная записка (в ней обычно излагается, кто у кого заказал проведение работ).
2. Справки о координатах опорных межевых знаков.
3. Справки о координатах межевых знаков.
4. Акт проверки ранее имевшихся границ.
5. Техническое задание, полученное от заказчика.
6. Извещения, подтверждающие уведомление совладельцев участков или владельцев соседних участков о проведении работ по межеванию.
7. Акт, с подтверждением установления границ.
8. Чертеж границ, выполненный на ПК или вручную.
9. Расчет площади земельного участка.
10. Акт приема-передачи и контроля работ геодезистом.
11. Акт из земельного контроля об установлении и сохранности межевых знаков.

К этим данным приобщаются сведения о правах на участок или предварительное разрешение органа власти на проведение работ по межеванию (когда готовится его продажа или передача в собственность).

В случае с садоводческими кооперативами, это:

1. Копия протокола о принятии в члены кооператива.
2. Членская книжка, с подтверждением уплаченных взносов.

Плюсы и минусы

К плюсам межевания можно отнести только один факт – дачная амнистия. Остальные случаи вызваны необходимостью защитить свою территорию от посягательств, а оформив землю в собственность, иметь право продажи, деления, передачи в наследство и т. п.

Дачная амнистия позволяет добавить к своему участку от 3 до 6 соток, если такие нормы установлены. При их отсутствии 10% от имеющейся площади.

Минусы введения нормативов при  вынужденном межевании имеются существенные:

1. Необходимость проведения замеров стоит недешево и отнимает много сил и времени у собственника. Даже при активном участии хозяина процесс может затянуться до года.
2. Оборот земли снижается из-за необходимости межевания. Длительность, сложность и дороговизна процесса затягивают и усложняют проведение сделок.
3. При слабом контроле за проводимыми замерами и их исполнением, часто происходит захват мест общего пользования – дороги, проходы, источники воды и т. п.

Стоимость и нормы

Стандартных твердых цен на проведение замеров земли и определения границ геодезическими кадастровыми организациями нет и быть не может. Они отличаются по районам, по комплексу требуемых работ, по отдаленности земель, по назначению, типу, для частных и коммерческих лиц, площади и т. п.

Каждый отдельный случай определяется нормами закона, которые необходимо учитывать, поэтому единого прайса не существует.

Цены могут колебаться от 15 до 100 тыс. рублей.

Но средние цифры, по которым вы сможете ориентироваться приведем в таблице, точные расценки узнавайте в ближайшем к вам муниципальном органе землеустройства и картографии кадастрового учета.

Стоимость землеустроительных работ:

Как видите, можно часть оформления осуществить своими силами, если желаете немного сэкономить (например, не пользоваться представительскими услугами).

Законодательство и образец

В этот перечень входят:

1. Порядок описания нахождения границ на местности от 03.06.2011.
2. Инструкция по вопросам межевания земель от 08.04.1996 г.
3. Закон о кадастровом учете недвижимости.
4. Земельный кодекс как основной документ. В нем прямо почти не говорится о межевании, однако многие его положения косвенно касаются и этого вопроса.
5. Закон о землеустройстве. В нем описывается, что такое межевание как часть землеустроительных работ, виды документации, а также полномочия правительства по установлению порядков проведения отдельных работ, и требований к документации. Закон носит во многом технический характер.
6. Требования к проекту межевания от 03.08.2011 (касается земель сельскохозяйственного назначения).
7. Правила установления границ от 20.08.2009 г.

Это основной перечень документов, в некоторые из них временами вносят изменения, возможно со временем какие-то будут отменены. В дополнение к этому могут принимать другие акты, касающиеся именно вопросов межевания.

Как выглядит внешне межевое дело, описывалось выше.

Порядок межевания участка многоквартирного дома

Согласно закону, в случае, если до 01.03.2015 (или до 18.03.2014 в Крыму), участок под многоквартирным домом не прошел межевание, собрание жильцов дома может уполномочить одного из собственников квартир, представлять их всех в вопросе оформления земли под домом.

Выполнение работ проводится за счет государства или муниципалитета, каждый из собственников квартир получает свою долю в этом участке.

Собрание жильцов в этом случае должно собраться не менее 2/3 от всей численности. О проведении собрания каждому сообщают письменно, под расписку.

Далее, уполномоченный оформляет заявление в местной администрации, та же, за счет бюджетных средств, оплачивает межевание. По факту, жильцы вынуждены собирать деньги, и самостоятельно все оплачивать, т.к. на межевание денег в бюджете, как правило, не предусматривают.

Значение для собственника:

1. Межевание является начальным этапом формирования участка перед покупкой или приобретением в аренду.
2. Межевание дает возможность четко разграничить свои владения от соседей или государственных или муниципальных земель.
3. Межевание важно для тех, кто обладает земельными участками на праве общей собственности и нуждается в четком определении границ для определения впоследствии порядка пользования землей.
4. Собственник или владелец участка получает доказательство фактического существования земельного участка.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.