Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Если вы приобрели квартиру на основе материнского капитала и по каким-то причинам решили продать её, то в первую очередь следует внимательно изучить все основные способы и варианты продажи такой категории жилья.

Для этого можно:

1. Вариант 1. Предоставить всем несовершеннолетним детям такие же равные доли, но в другом жилом помещении, которое подходит по всем стандартам и требованиям. Ведь приобретая квартиру за счёт материнского капитала, все члены семьи имеют равные доли на данную квартиру. Для того, чтобы совершить данную сделку и операцию, необходимо заключить договора со стороны покупателя и продавца, которые в дальнейшем необходимо отправить в опеку на рассмотрение для получения. Помните, договор должен быть составлен так, что в случае отказа органов опеки на обе стороны не были наложены штрафные санкции.
2. Вариант 2. Открыть банковские счета на каждого ребёнка, на которых необходимо разместить денежные средства, которые будут полностью равны стоимости их долей в квартире на данный момент времени продажи. Всё что нужно в данном случае – это только справка о стоимости доли, которая предоставляется в органы опеки. Помните, денежные средства следует разместить на таких детских счетах лишь после согласия опеки на данный вариант продажи квартиры.

Можно также найти и предоставить несовершеннолетним детям уменьшение доли в новом жилом помещении.

Для этого, необходимо предоставить и собрать следующие виды справок и документов:

1. Справка от оценщика о стоимости доли, в которой будет занижена реальная стоимость части в продаваемом жилом фонде.
2. Справка от оценщика о стоимости доли, в которой будет завышена стоимость части на ребёнка в приобретаемом новом жилом помещении.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку?

Если квартира покупалась в ипотеку с материнским капиталом, который выступал в качества основного и главного первоначального взноса, а новая квартира также будет куплена в кредит, то в данном случае можно столкнуться с рядом проблем и сложностей.

В первую очередь, это связано с получением специального и необходимого разрешения на продажу такого жилого помещения.

Следует помнить, что в данной ситуации ваша квартира будет выступать в качестве залога при оформлении кредитного договора. Всем известно, что если не платить ежемесячный платёж в размере установленной суммы, то данный вид залога можно выставить на продажу, но ни в этом случае, так как там прописаны дети, которые имеют равные доли на эту квартиру.

В такой возникшей ситуации, родители должны в письменной форме, которая заверяется у нотариуса, составить документ, в котором будет говориться о том, что несовершеннолетним детям будет выделена равная им доля, но через 6 месяцев после того, как будет погашена ипотека.

Минусом такой сделки является то, что не всегда контролируется выполнение и соблюдение данного пункта договора.

Такая особенность связана с тем, что в ходе проведения купли-продажи было задействовано достаточно большое количество инстанций и учреждений:

• росреестр;
• пенсионный фонд;
• органы опеки и попечительства;

Какие существуют ограничения при продаже квартиры, купленной на материнский капитал?

Согласно статье 2-й пункта 36 ГК РФ, которая гласит о том, что квартира, купленная непосредственно через материнский капитал может быть продана лишь с согласия органов опеки, главным условием продажи является то, что все члены семьи должны получить равные доли в новом жилом помещении, а прежде, чем приступить к оформлению сделки, необходимо получить разрешения соответствующих инстанций.

Для того, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры, необходимо представить доказательства по следующим критериям и фактам:

1. Проверка документов и справок о том, что в новой квартире детям будет представлена равноценная доля.
2. Соответствие нового жилья всем требованиям, нормам и стандартам.

Сбор необходимых документов

По закону, все операции по продаже квартиры, купленные за счёт материнского сертификата, происходят только в присутствии органов опеки, так как именно они защищают права ребёнка и контролируют процесс по их выполнению.

Для того, чтобы продать жилье, родители должны представить следующий стандартный набор документов:

1. Заявление от родителей, или же опекунов.
2. Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей в семье, а также паспорта остальных членов семьи.
3. Заявление о согласии родителей о том, что дети имеют полное право на участие в данной сделке.
4. Документ или же справка о реальной стоимости квартиры. Данный документ предоставляет оценочная комиссия.
5. Документ на право владения.
6. Справка или же выписка о том, что нет никаких задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Важные моменты:

1. В том случае, если вы решили обменять квартиру на дом, то к такому набору документов следует ещё добавить документ об имеющихся коммуникациях в доме и сведения о состоянии материала, из которого построен данный жилой дом.
2. В том случае, если вы меняете квартиру на другую, но меньшую размером, то за ребенком должна сохраняться доля равная в первой квартире, а, следовательно, доли остальных членов семьи уменьшаются.
3. В том случае, если квартира меняется на меньшую по причине болезни ребёнка, когда необходимы деньги на лечение, то органы опеки дают согласие на совершение и оформление сделки купли-продажи.

Возможные риски

Основные риски, с которыми можно столкнуться и которые являются уголовно-наказуемыми деяниями:

1. Во-первых, это несоблюдение всех прав несовершеннолетних детей на жильё. В том случае, если ребёнка незаконно лишили доли на квартиру, то данное решение может быть оспорено в суде после достижения им совершеннолетия. Помните, что в такой ситуации также страдает покупатель, так как сделка о продаже будет считаться недействительной и по закону, квартира опять перейдёт прежнему владельцу, которые также должны вернуть полученную сумму денег.
2. Во-вторых, если сделка купли-продажи будет считаться недействительной на основании общих правил, то покупатель, конечно же, останется в значительном убытке. Ведь инфляция в значительной степени уменьшает значимость денежных средств, которых придётся ждать в течение долгого периода времени.
3. В-третьих, порой для того чтобы уменьшить стоимость обязательного налога, настоящая стоимость квартиры занижается, а это существенный риск в первую очередь для покупателя, так как в последующем он может остаться фактически и без квартиры и без денег.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.