Преимущества и недостатки покупки жилья в новостройке. Как правильно покупать квартиру в новостройке?

Сегодня многие предпочитают приобретать квартиры в новостройках. Такая покупка отличается массой преимуществ, но подходить к ней нужно с умом. Важно правильно выбрать новостройку, определиться с застройщиком, заключить договор и принять квартиру в эксплуатацию. Особого внимания заслуживает покупка жилья в ипотеку.

Преимущества покупки квартиры в новостройке

Эксперты утверждают, что квартиры в новостройке сегодня ценятся в два раза выше, чем вторичное жилье. Это объясняется довольно большим количеством преимуществ такой покупки.

Индивидуальная планировка и дизайн. Новую квартиру можно оформить по своему усмотрению. Это касается встроенной мебели, системы освещения, выбора дверей и окон, косметического ремонта. При этом не надо избавлять от старой мебели или обоев, переделывать проводку.

Безопасность. Квартиры в новостройках соответствуют всем современным требованиям безопасности, которые обеспечены рядом систем. Это противопожарная безопасность, сигнализация, видеонаблюдение, охрана.

Комфортабельность. Современные квартиры отличаются улучшенной планировкой, современным утеплением. Покупка жилья в новостройке означает чистый подъезд, функционирующий лифт, новые коммуникации. Многие дома предусматривают автономное отопление – такая дополнительная система предназначена для комфорта жильцов при отключении центрального отопления. Важный момент – наличие пандусов для колясок.

Цена. Стоимость квартир в новостройках (за квадратный метр) часто оказывается дешевле, чем вторичное жилье.

Экономичность. Тепло- и гидроизоляция новостроек соответствует всем современным требованиям. Вкупе с установленными качественными окнами это обеспечивает меньшие затраты на отопление.

Чистота сделки. Это преимущество оценивается с юридической стороны вопроса. Квартира в новостройке означает отсутствие темного прошлого, меньший риск обмана и махинаций.

Благоустроенная территория. Большинство новостроек сегодня подразумевает наличие стоянки, новые тротуары, чистые дворы, наличие детских площадок.

Совокупность этих преимуществ обеспечивает популярность квартир в новостройках.

Недостатки приобретения жилья в новостройке

Перед принятием окончательного решения важно учесть и некоторые недостатки такого жилья.

Оформление права собственности. Такая процедура отнимает довольно много времени.

Необходимость отладки инженерных систем. Такие проблемы могут возникать в процессе эксплуатации жилья, поэтому возможно временное отключение отопления или водоснабжения, проблемы с сигнализацией.

Ремонт. Этот недостаток имеет две стороны. Одна – необходимость ремонта в новоприобретенной квартире. Придется все делать с нуля, но процедура упрощается отсутствием старой мебели, обоев и прочих элементов вторичного жилья. Другая сторона вопроса – ремонт у соседей. Новостройка подразумевает постепенное заселение, поэтому в первое время ремонт будет идти постоянно – то у одного соседа, то у другого.

Финансовый риск. Покупка жилья в новостройке не исключает махинаций, потому к выбору застройщика необходимо подходить тщательно.

Необжитый район. Нередко для строительства выбирают новые районы, которые еще не обжиты. Это может привести к проблемам с транспортной и инфраструктурной доступностью.

Сдача в эксплуатацию. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо дождаться его сдачи в эксплуатацию. В некоторых случаях предполагаемая дата сдачи может сдвинуться, вызывая неудобства для новоиспеченных хозяев.

Выбор новостройки. Приняв решение приобрести квартиру на первичном рынке, следует правильно выбрать новостройку. При этом необходимо ориентироваться на следующие параметры:

Местоположение. Необходимо учесть, удобно ли добираться с нового места жительства на работу, к родным и близким. При отсутствии личного автомобиля нужно узнать, какой транспорт ходит в этом районе и как часто.

Инфраструктура. Выбирать квартиру нужно так, чтобы необходимые организации и учреждения были доступны. В основном это касается продуктовых магазинов, аптек, поликлиники, детского сада, школы.

Экология и шум. При выборе квартиры необходимо узнать, нет ли рядом вредного производства, оживленной дороги.

Благоустройство двора. Новостройка предполагает наличие нового тротуара и паркинга. Если в семье есть дети либо планируется их появление, то важно наличие детской площадки и пандуса для колясок.

Тип постройки. Новые дома могут быть панельными, монолитными или кирпично-монолитными. Панельные дома привлекают ровными стенами и невысокой стоимость, но шумо- и теплоизоляция могут быть на низком уровне. Кирпичные дома теплые, привлекают хорошей шумоизоляцией, но стоят дороже. Кроме того, при недостаточном отоплении в квартире может быть сыро. Монолитные дома привлекательны прочностью, но квартиры в них часто требуют утепления и дополнительной звукоизоляции.

Вид дома. Стоит внимательно осмотреть дом и изнутри, и снаружи. Известны случаи, когда из-за использования некачественных материалов или несоблюдения технологий на стенах появляются трещины.

Тип квартиры. В угловой или торцевой квартире может быть холодно, потому такое расположение нежелательно, если к внешней стене не подведено утепление. Предпочтительнее квартиры, где окна расположены на западной или восточной стороне – это обеспечивает хорошее естественное освещение при отсутствии прямых солнечных лучей.

Количество комнат и планировка. Среди первичного жилья можно найти всевозможные варианты: комнаты разных размеров, объединение кухни и гостиной, кладовки, наличие лоджии (балкона).

Коммуникации. При выборе квартиры в новостройке важно проверить качество труб и запорной арматуры, состояние электропроводки, напор воды (особенно на последних этажах).

Состояние квартиры. В ней не должно быть следов плесени или грибка. Важно обратить внимание на качество окон и дверей – нередко в новом жилье устанавливают все самое дешевое, что означает плохое качество и отсутствие шумоизоляции.

Этаж. Первого и последнего этажа лучше избегать. При выборе этажа следует учитывать возможность поломки лифта. В таком случае придется ходить пешком – для пожилых людей или инвалидов такой вариант неуместен.

У кого лучше покупать квартиру: у риэлтора или застройщика?

Покупателям жилья в новостройке предоставляется два варианта: приобретение квартиры у застройщика либо через риэлтора. При выборе подходящего направления стоит учитывать выгодность сделки и ее удобство.

Преимущества покупки через риэлтора следующие:

• Некоторые квартиры можно приобрести только через риэлтора, так как компания-застройщик не имеет собственного отдела продаж.
• Сделка с риэлтором может быть выгодна в финансовом плане. Такое возможно, если посреднику предоставлены полномочия на реализацию недвижимости от конкретного застройщика. Последний обеспечивает риэлтору комиссионные, потому покупатель не тратит деньги на агента.
• К риэлтору следует обращаться, если помимо покупки новой квартиры требуется продажа другого жилья. В таком случае профессиональная помощь необходима для поиска оптимального варианта.
• Анализ рынка. Покупателю достаточно оговорить необходимые параметры, а подбирать по ним соответствующее жилье будет риэлтор. Это экономит много времени и сил.

Покупатель может взаимодействовать только с застройщиком. Преимущества такого варианта следующие:

• Долевое строительство. Такой вариант требует заключения особого договора непосредственно с застройщиком и позволяет сэкономить.
• Возможности бронирования квартиры. Эту услугу может предоставить только застройщик. Возможность брони привлекательна, если покупатель еще не набрал нужную сумму либо продает старое жилье.
• Квартира в ипотеку. Если жилье планируется приобрести таким способом, то стоит учесть, что многие застройщики сотрудничают с банками, предоставляющими кредит на строительство. Покупатель в таком случае может получить более выгодные условия кредитования. Подробнее о том, как взять ипотечный кредит – читать тут.
• Только застройщик может подробно рассказать о конкретном доме или квартире. Далеко не каждый риэлтор знает использованные для строительства технологии, материалы и прочие важные моменты.

Документация

При покупке квартиры важно проверить репутацию застройщика и ознакомиться с определенной документацией:

• свидетельством о государственной регистрации;
• выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (действует месяц) – необходима сверка документа с проектной декларацией;
• разрешением на строительство;
• лицензией;
• уставом компании;
• инвестиционным контрактом с собственником земли, на которой ведется строительство, его приложениями;
• договором аренды земли;
• проектом договора.

Заключение договора

Договор заключается с генеральным директором компании, но право на его подписание может иметь заместитель или менеджер отдела продаж. В таком случае необходимо удостоверится в наличии у представителя доверенности на заключение сделки, ее копию прикладывают к договору. Обязательно проверить паспорт второй стороны.

При заключении договора важно внимательно изучить его содержание. Оно в обязательном порядке должно включать следующую информацию:

• полные данные по субъектам сделки;
• дату и место заключения сделки;
• точное описание объекта и срок его сдачи;
• полную стоимость жилья;
• особенности расчета;
• порядок получения квартиры;
• гарантии.

Договор должны подписать обе стороны. Гарантию обеим сторонам обеспечивает необходимость государственной регистрации соглашения.

Особенности оформления ипотеки

Многие люди сегодня приобретают жилье в ипотеку. Ее оформление отличается определенными особенностями:

• В большинстве случаев банк предоставляет ипотеку только на квартиры в аккредитованных им застройках.
• Необходим залог. Если строительство дома только началось, то закладываемым объектом может выступать только другая недвижимость. В дальнейшем может быть достаточно поручительства третьих лиц. Если завершение объекта близко, то залогом может выступать приобретаемая квартира.
• При оформлении ипотеки с застройщиком заключают соглашение на бронирование.
• Перед подписанием договора ипотеки необходимо провести оценку и страхование.
• Подписанный договор ипотеки подлежит государственной регистрации (Росреестр).
• Застройщику деньги перечисляют после внесения данных в реестр (в течение 10 дней).

Остальные этапы оформления ипотеки стандартны.

Приемка квартиры в эксплуатацию

При покупке квартиры в новостройке необходимо принять ее у застройщика. Этот этап подразумевает оформление акта приема-передачи. Квартира к этому моменту должна отвечать следующим условиям:

• принятие государственной комиссии;
• наличие окончательного почтового адреса;
• произведенные БТИ замеры: в акте обязательно нужно указать общую площадь квартиры.

Подписывать акт приема-передачи следует только после осмотра жилья, так как в документе есть пункт об отсутствии претензий к качеству. В акте важно указать все имеющиеся у покупателя замечания. Можно прибегнуть к услугам эксперта, который учтет малейшие нюансы.

При приемке квартиры обязательно изучить следующие аспекты:

• наличие инженерного оборудования и счетчиков;
• наличие уплотнительной резинки на дверях;
• пожарные извещатели (должны быть в обязательном порядке);
• подключенный комплект пожаротушения;
• наличие приточного воздушного клапана;
• установленная противопожарная муфта (в туалете);
• состояние вентиляции;
• ровная поверхность потолка и стен;
• ровная стяжка без трещин;
• отсутствие протечек;
• исправная электропроводка.

Смотрите также видео с рекомендациями о том, как избежать ошибок при покупке жилья в новостройке:

Покупка квартиры в новостройке отличается массой преимуществ, но требует особой внимательности. Требуется выбрать хорошего застройщика и качественный дом, тщательно проверить состояние квартиры и всю необходимую документацию.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.