Как перевести жилое помещение в нежилое
Преимущества и недостатки перевода:
- Плюсы в том, что у нежилого выше арендная плата, получается можно получить больший доход и выгоду. Также, цена за площадь гораздо выше, чем у жилого помещения.
- Минусы в том, что такую площадь, возможно, придется дольше продавать. Дорого также содержание нежилого фонда. Вырастут коммунальные платежи, в среднем примерно на 20%. Раз в год придется платить налог на имущество, дорого и долго переоформлять сам перевод, примерно год, полтора.
Помещение называют жилым, когда оно изолированно от других, когда у него присутствует статус недвижимости, и когда оно соответствует санитарным нормам.
Жилое предназначается для проживания. Допускается перевод жилого в нежилое для предпринимательства. Нельзя там разместить например, промышленную мастерскую.
Жилое помещение соответствует следующим требованиям:
- Присутствуют коммуникации: отопительная система, вентиляционный ход, электропроводка, соответствующие нормам.
- Должна быть защита от протекания воды, дождя.
- Все коммуникации должны быть безопасны для проживающих людей.
- Несущие стены, сооружения в жилье не должны представлять опасности для собственников, не иметь трещин.
- Как правило, вокруг территории, где находится дом, имеется развитая инфраструктура.
Что гласит закон?
Регулировка вопросов по переводу жилого в нежилой фонд отражена в Жилищном Кодексе глава 3 ЖК РФ, часть 2 статьи 23.
Здесь обозначены документы, направляемые в орган. Там посмотрят правильность оформления без проверки достоверности сведений.
Основные виды деятельности собственника при переводе:
- Последовательность юридически соблюдается. Вовремя успейте подать документы в нужную организацию.
- Так как перевод связан с переустройством, то перепланировку делайте тогда, когда разрешение на изменения уже получены и проект составлен.
Статья 22 ЖК РФ:
В первой части написано о переводе жилого в нежилое при соблюдении ряда указаний ЖК РФ, законов градостроительной деятельности. Есть два пути по регулированию перевода – техническое и жилищное.
Два существенных законодательных условия, позволяющие осуществить перевод:
- Вход соответствует нормам.
- Квартира не находится в аренде, нет никаких обременительных прав.
Вопрос о переводе решается местным органом самоуправления. Контролируется, например, городской думой. Доход от сдачи в аренду нежилого помещения, а также от его продажи более выгоден, чем если то же проделать с жилой квартирой.
В Кодексе Российской Федерации подробно расписана процедура перевода жилого помещения в нежилое.
Смотрим главу 3 статьи 22:
- Доступ возможен без использования помещений, обеспечивающих вход к жилым квартирам, то есть имеется возможность оборудовать отдельный от жильцов вход.
- Должен прилагаться отдельный вход, независимый от других квартир.
- Квартира не должна быть местом постоянного проживания частного собственника.
- Квартира не находится в коммуналке.
- Прав третьих лиц не должно быть.
- Квартира может располагаться на первом этаже дома, или на втором этаже, но если под ней находится нежилое помещение.
- Квартира, чей статус изменяется, не является какой-то частью другого жилья.
- Здание, где находится неаварийное помещение, без угрозы капиталки, сноса.
Перечень всех необходимых для процедуры перевода документов предоставлен в статье 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Пройдя эти подготовительные этапы, смело приступайте к процедуре перевода.
Процедура перевода
Состоит из системы поэтапных действий, включающих в себя сбор документов и взаимодействие с государственными организациями. Итак, идем в районную администрацию.
Какие документы собираем:
- Заявление по прилагаемому образцу ЖК с назначением статуса помещения, причины перевода.
- Поэтажный план, тех. паспорт БТИ.
- Документы на право собственности, заверенные нотариусом (формы 7 и 9).
- Копию страниц паспорта.
- Документы на наличие у него другого места проживания.
- Выписка, подтверждающая, что в квартире на данный момент нет других жильцов (выписка из домовой книги).
- Справка с заключением Гос. пожарного надзора и Гос. сан. эпидем. надзора.
- Справка о функциональности зданий, расположенных рядом (справка ДЕЗ).
- Если вы юр. лицо, то придется представить учредительные документы своей фирмы.
- Тех. заключение ЖЭКа (организации, которая содержит дом).
Далее можно узнать о том: где получить выписку из домовой книги.
Первый этап прошли, затем выясняется стоимость перевода жилого в нежилое комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом.
Туда придется отдать следующее:
- Паспорт или документ, удостоверяющий личность.
- Учред. документы для лиц, имеющих юридический статус.
- Право собственности на переводимое здание.
- Расчет разницы цены на квартиру при ее нахождении в разных статусах (справку) из Бюро Технической Инвентаризации.
Необходимо также будет в проектно-инвентаризационном бюро получить проект по изменению помещения (например, там видно, где находится вход, складские здания).
Затем, заключительный этап – государственная регистрация права собственника на нежилое помещение.
Для нее предоставляем:
- Подписанное заявление собственником квартиры.
- Оплата государственной пошлины.
- Устанавливающее право на собственность.
- Описание правового объекта.
Сколько стоит?
Государственная пошлина будет стоить физ. лицам 500 рублей, для юридических 7500 рублей. Ее платят за регистрацию права собственности на нежилое помещение. Оплачивается также работа по написанию тех. заключения (здесь прямая зависимость стоимости от площади жилья).
Далее, БТИ производит расчет разницы стоимости смены статуса. Если цена нежилого фонда превышает первоначальный (обычно так и бывает), то БТИ возьмет эту разницу с собственника. При расчете учитывается множество параметров, такие как: местоположение дома, давность постройки, наличие инфраструктуры.
В среднем, цена на нежилое помещение увеличивается на 40%, окупается примерно за четыре года.
Иногда, в помещении под магазин требуется проложить новый электрический кабель, так как мощность, подходящая для жилой квартиры маловата для магазина. Может потребоваться дополнительная перепланировка, а это опять затраты и хлопоты.
Так, стоимость всего перевода примерно составляет 1550-4000 долларов.
В принципе, можно обратиться к сторонним организациям, поручить им оформлять по доверенности все этапы вашего перевода. Стоимость в этом случае их услуг будет составлять примерно 350000 рублей за все, или за один кв. метр. Цена составит 250-350 условных единиц.
Вообще, выгоднее перевести жилую квартиру в нежилой фонд, чем покупать нежилое помещение под коммерческое использование.
Допустим, купить квартиру стоит 3000000 рублей + сам перевод будет 400000 рублей, получается 3400000 рублей, покупка готового нежилого помещения под офис или магазин примерно обойдется вам в 5000000 рублей. Отсюда очевидная выгода.
При каких случаях перевод не допускается?
Перевод не допускается, если помещение, меняющее свой статус на нежилое, не соответствует установленным требованиям, и нет возможности это исправить.
Условия следующие:
- Если нет возможности доступа к переводимой квартире без помощи других помещений, предоставляющих вход в это здание.
- Невозможно технически сделать такой вход.
- Переводимая квартира – это часть другого жилого помещения, или является единственным местом для проживания собственника. Оно обременяется правами собственности третьих лиц.
- Если помещение расположено на втором этаже, а под ним находится жилая квартира.
При каких условиях могут отказать в переводе?
Отказать могут в нижеперечисленных случаях:
- Документы представлены в ненадлежащую организацию.
- Неполный пакет документов.
- Документы оформлены не в соответствии с ЖК РФ.
- План перепланировки не соответствует условиям законодательства.
Популярные вопросы, их решение
Надо ли добиваться согласия соседей?
Вообще согласие соседей не нужно, однако если будут затронуты их интересы, нарушены какие-то их права, то возникнут жалобы – на шум, газы под окнами, на запахи и т. д. Поэтому лучше сразу получить согласие соседей, познакомиться с ними, наладить отношения, можно предложить им что-нибудь отремонтировать.
Какие могут возникнуть проблемы с землей?
Иногда приходится устанавливать дополнительный вход в здание, козырек, крыльцо. В этом случае приходится задействовать землю под окнами. А это уже считается пользованием обще домовым имуществом. Однако если земельный участок не состоит на кадастровом учете, он не относится к общему имуществу, то и разрешения на это других жильцов не требуется.
Что такое реконструкция и перепланировка?
Реконструкция – это смена частей строения, его параметров, изменение технических параметров.
Перепланировкой является изменение строения помещения, перенос и замена различного оборудования – сантехнического, электрического, отопительного.
Вроде бы все понятно с терминами, но полного согласия в определении названий между соответствующими органами нет. Например, одни утверждающие органы признают реконструкцию, а другие называют это перепланировкой.
