Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Имущественный налоговый вычет – это способ, законно уменьшить налогооблагаемую базу подоходного налога, предоставляемый государством при покупке, продаже, строительстве жилья или капитальном ремонте (достройке) купленного дома.

Имущественным налоговым вычетом по начисленному, удержанному организацией-работодателем и уплаченному государству налогу на доходы, могут воспользоваться физлица, которые продали или купили жилищные объекты.

В случае продажи недвижимости, налогооблагаемой базой для применения этого вычета, является разница между стоимостью продажи объекта недвижимости и стоимостью его приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 3 млн. рублей, которая была приобретена за 1 млн. рублей, базой по налогу является сумма 2 млн. рублей, а сумма налога к перечислению составит 260 тыс. рублей.

Вычет ограничен, согласно закону – 1 млн. рублей. Это значит, что в приведенном примере покупатель обязан заплатить в бюджет 130000 рублей. ((2000000-1000000)*13100=130000 руб.). Размер данной налоговой льготы составит 130 тыс. руб. Продавец недвижимости может применять льготу многократно, но не чаще одного раза за период (год).

В случае покупки жилья, уменьшается база для исчисления налога на доходы со всех видов доходов физического лица, исчисленных по основной ставке (13%). Если вычет был заявлен за 2013 год и ранее, то использовать его можно исключительно в рамках одной сделки. Начиная с 2014 года, применять данный вычет можно неоднократно (по нескольким сделкам), но максимальный размер ограничения сохраняется.

Как известно, базой для начисления подоходного налога является любой доход, к которому применяется ставка 13%. Например, заработная плата или арендные платежи за сдачу недвижимости. Базу можно уменьшить на 2 млн. рублей, но не выше цены покупаемого жилищного объекта. Таким образом, предельная сумма налога, которую возможно вернуть, – 260 тыс. рублей (2000000*13 = 260000 руб.).

Право на данный имущественный вычет появляется исключительно после регистрации государством приобретенной собственности. Если жилье куплено в рамках договора долевого строительства, то право возникает с даты получения правильно оформленного и подписанного передаточного акта (акта приемки-передачи) жилищного объекта.

Категории налогоплательщиков, которым предоставлено право применить вычет

Использовать такое право могут лица, имеющие доходы, к которым применяется основная ставка НДФЛ (13%). Зарплата должна быть «белой». Те, кто работает в нескольких организациях одновременно, могут заявить вычет по всем местам работы при наличии справок 2-НДФЛ.

Таким образом, имеют законное право на указанный вычет:

1. Работающие по найму.
2. Люди, имеющие доходы, связанные с операциями с ценными бумагами, валютой, полученные от аренды.
3. Предприниматели, уплачивающие налог на доходы по общей системе налогообложения от полученных доходов, непосредственно связанных с осуществляемой предпринимательской деятельностью.
4. Налоговые резиденты, не являющиеся гражданами РФ.
5. Военнослужащие.
6. Работающие официально пенсионеры.

Не смогут применить имущественный вычет:

1. Пенсионеры.
2. Предприниматели, применяющие налоговые спецрежимы.
3. Работники, получающие серую зарплату.
4. Женщины в отпуске по уходу за ребенком и в декретном отпуске (исключение – заявление вычета за годы, предшествующие отпуску).
5. Военнослужащие, которые получили жилье исключительно за счет государственных субсидий.

Расчет налогового вычета, в случае покупки квартиры по договору ипотеки

В случае покупки жилья по договору ипотеки, возможны два не исключающих друг друга вида имущественных вычетов:

1. В сумме стоимости объекта недвижимости до 2 млн. руб..
2. В сумме фактически перечисленных банку процентов по жилищному кредиту или ипотеке до 3 млн. руб.

Также, не имеет значения, какая часть квартиры оплачена за наличный расчет, а какая – за счет кредита.

Подавая декларацию впервые, нужно приложить следующие документы:

• копию договора купли-продажи квартиры (или долевого строительства), зарегистрированного в регистрационной палате;
• копию договора ипотечного кредитования (жилищного кредита);
• копию свидетельства о госрегистрации права собственности на жилищный объект или акт-приемки передачи (в случае долевого строительства);
• справку (справки) 2-НДФЛ;
• справку из банка о начисленных и уплаченных процентах по жилищной ипотеке (жилищному кредиту);
• платежные документы, подтверждающие оплату сделки;
• заявление на возврат с реквизитами банковского счета физического лица;

В декларации указывают общую сумму вычета 2 млн. руб. и сумму фактических процентов, всего – 2020025,77 руб (или 262 603,35 руб налога). На карту или сберегательный счет физического лица будет перечислена государством сумма 77000 рублей (сумма фактически удержанного налога). Разница 185 603,35 рублей переходит на будущие периоды и будет ежегодно увеличиваться на сумму налога, исчисленную от суммы фактически перечисленных процентов.

Если вычет от суммы уплаченных банковских процентов по ипотеке декларировался до 2014 года (или за 2014 год и ранее), то он применялся в полном размере.

С 1 января 2014 года, законом установлено ограничение 3 млн. руб. Из этого следует, что максимальное уменьшение налога на доходы при покупке жилья с использованием ипотеки с 2014 года составит 650 000 руб. ((3 млн. руб. + 2 млн. руб.)13*100=650 000 руб.).

Налоговый вычет при получении ипотеки военнослужащими

Общие правила предоставления военной ипотеки предусматривают возможность получения от государства субсидий, которых может хватить для покупки жилья.

Военнослужащие могут использовать также собственные денежные средства для оформления ипотеки, так как субсидии от государства ограничиваются двумя миллионами рублей.

Порядок получения такой ипотеки предполагает использование следующих средств:

1. Субсидия от государства на покупку жилья (до 2-х млн. руб.).
2. Собственные денежные средства.
3. Привлеченные средства (займ или кредит).

При заявлении вычета по программе «военной» ипотеки, в расчете используют только сумму заплаченных собственных и привлеченных (кредитных) средств, а также сумму перечисленных банковских процентов. Стоимость военного жилищного сертификата в расчете участвовать не должна.

В каких случаях инспекция откажет в возмещении удержанного налога?

Инспекция имеет право отказать в возмещении налога в таких ситуациях:

1. Право уже было использовано за период 2013 год и раньше (даже если максимальная сумма не была достигнута).
2. Право собственности не зарегистрировано, а при долевом строительстве – не подписан передаточный акт.
3. Недвижимость приобретена с использованием госсубсидий, регионального или федерального материнского капитала или денежных средств работодателя.
4. Стороны сделки по приобретению жилья – близкие родственники или аффилированные лица (например, начальник и подчиненный).
5. Документы о доходах при проверке оказываются фиктивными.

Популярные вопросы налогоплательщиков

Как получить данный вычет, если жилье получено путем обмена?

Нормы, применяемые к договору мены, аналогичны нормам, применяемым к договорам купли-продажи, поэтому вычет заявляется по стоимости переданной недвижимости, подтвержденной независимой оценкой, с ограничением в 2 млн. руб.

Как принять к вычету затраты на стройку или достройку купленного дома, осуществленные после получения регсвидетельства на него?

Вместе со стоимостью такого дома, в расходы можно включить затраты на сметную и проектную документацию, отделочные и строительные материалы, работы и услуги. Общая сумма таких расходов и стоимости покупки дома не должны превышать установленной границы 2 млн. руб.

Расходы необходимо обязательно подтвердить документально (кассовые и товарные чеки, договоры). Дата расходов по платежным документам должна быть позднее регистрации права собственности на недострой или дом.

Квартира куплена согласно договору долевого строительства, можно ли принять к вычету стоимость ее отделки?

Сумму отделки квартиры в новостройке можно принять к вычету, если затраты осуществлены после подписания передаточного акта, и в зарегистрированном договоре долевого строительства четко прописано, что квартира принимается без внутренней отделки.

Акт приемки-передачи по «долевому» договору получен и подписан в декабре 2014 года, а свидетельство оформлено в марте 2015 года. Можно ли будет заявить вычет за 2014 год?

Основанием для применения вычета по договору долевого строительства и является акт приемки-передачи, поэтому заявить имущественный вычет возможно уже за 2014 год.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.