Товарищество собственников жилья (ТСЖ) гораздо эффективнее управляет общим имуществом, чем управляющая компания. Неудивительно, ведь решения принимают заинтересованные лица – собственники квартир. Однако жильцы не могут организовывать собрания по любым поводам. Для представления общих интересов дома избирается председатель ТСЖ.

Требования к человеку, претендующему на должность председателя ТСЖ

Руководитель созданного ТСЖ – ответственная должность. Человек, которого избирают для руководства товариществом, будет иметь дело с финансами всех жильцов, наёмными работниками, поставщиками и подрядчиками, государственными органами, проверяющими инспекциями. Лучше всего с этой работой справится тот, кто уже имеет опыт и знания в коммунальной сфере.

Идеальный будущий руководитель ТСЖ:

• Обязательно является жителем дома и владельцем квартиры (или части квартиры) в доме, которое обслуживает товарищество. Лицо, не владеющее жильём в доме, может претендовать лишь на должность управляющего.
• Имеет высшее образование (желательно юридическое, экономическое или в сфере управления недвижимостью/хозяйственной деятельностью). Председатель должен знать законы, разбираться в финансовых и кадровых вопросах, а также в эксплуатации и ремонте общедомового имущества.
• Работал ранее в сфере жилищно-коммунального хозяйства или в управлении недвижимостью.
• Имеет опыт управления людьми. В больших жилых комплексах в подчинении председателя могут оказаться десятки человек: бухгалтеры, консьержи, уборщики, дворники, электрики, сантехники.
• Инициативен и деятелен. Жильцы будут ждать от председателя товарищества предложений по улучшению состояния дома и действий по претворению идей в жизнь.
• Должен иметь свободное время для решения проблем товарищества.
• Любит общаться с людьми, стрессоустойчив – председателю придётся вести переговоры как с владельцами квартир, так и с поставщиками услуг, решать появляющиеся вопросы и конфликты.

Функции

Председатель ТСЖ имеет широкий круг обязанностей. Он должен управлять людьми, финансовыми потоками, технической эксплуатацией дома, договорными обязательствами, оборотом бухгалтерских документов, отчётами по деятельности товарищества.

Можно выделить следующие функции председателя:

• управленческая – председатель как руководящее лицо организации должен давать задания лицам, работающим на ТСЖ, и контролировать исполнение этих заданий;
• представительская – как представитель товарищества он заключает договоры на выполнение работ и оказание услуг, отстаивает интересы дома в государственных органах и организациях ЖКХ;
• контролирующая – председатель следит за качеством услуг и работ, за выполнением условий договоров, контролирует ведение отчётности;
• административная – проводит общие собрания собственников, приём владельцев квартир, ведёт документооборот организации, занимается бюджетированием ТСЖ, сообщает жильцам об изменениях.

Функции, которые должен выполнять представитель организации, утверждаются общим собранием и указываются в его должностной инструкции.

Обязанности

Председатель ТСЖ избирается для грамотного управления общим домовым имуществом. Жильцы должны получить выгоду от его работы: уменьшившиеся коммунальные платежи, бесперебойную поставку тепла, света, воды, качественную уборку подъездов и двора, замену изношенного оборудования, ремонт подъездов или фасада здания.

В обязанности председателя входит:

• знание законов, имеющих отношение к работе товарищества;
• управление деньгами жильцов, которые перечисляются на коммунальные и общедомовые нужды;
• контроль своевременной оплаты жильцами квитанций;
• поиск наиболее выгодных поставщиков работ и услуг, заключение договоров, проверка исполнения обязательств;
• подбор наёмного персонала, его трудоустройство и обучение, составление штатного расписания;
• обеспечение бесперебойной работы оборудования в доме;
• контроль за состоянием жилого дома;
• ведение отчётности для правления;
• хранение бухгалтерских и юридических документов товарищества;
• приём собственников жилья для решения текущих проблем;
• проведение заседаний правления;
• внесение предложений по улучшению выполнения работ, услуг, снижению стоимости их для жителей;
• использование общих активов для получения прибыли (сдача нежилых помещений во временное пользование, передача рекламных мест рекламодателям).

Права председателя ТСЖ

Права руководителя товарищества ограничены жилищным кодексом. Реальную власть согласно ЖК РФ имеет не председатель, а правление. Именно оно – главный исполнительный орган, который регулирует деятельность общества.

Председатель лишь обеспечивает выполнение решений правления. У него есть право представлять организацию без доверенности, подтверждать платежи и заключать договоры (но только те, которые по Уставу ТСЖ не требуют одобрения общим собранием), организовывать работу нанятых сотрудников организации. В Уставе организации и в должностной инструкции его могут наделять дополнительными полномочиями.

Часто председатель наделяется правом:

• издавать приказы и распоряжения от лица всех жителей;
• организовывать общие собрания;
• выдавать доверенности;
• открывать счета в финансовых учреждениях;
• заключать соглашения с поставщиками товаров и услуг;
• распоряжаться деньгами собственников, хранящихся на р/с в банке;
• страховать общее имущество;
• нанимать и увольнять персонал;
• следить за использованием помещений, принимать меры пресечения при незаконной перепланировке, применении квартир не по назначению.

За свой труд председатель имеет право получить оплату. Оплата его работы происходит в виде вознаграждения за выполненную работу или услугу.

Размер вознаграждения определяется общим собранием жильцов. В среднем председатель получает 10-20 т.р. в месяц, в зависимости от объёма работы. В отдельных регионах (например, в Москве и МО) вознаграждение может быть в 2-3 раза больше.

Отчётность председателя ТСЖ перед жильцами

Деятельность ТСЖ должна быть прозрачной, чтобы любой участник товарищества мог оценить, куда уходят его взносы. Для информирования всех жильцов существуют отчёты о проведённой и планируемой работе товарищества, которые представляет на общих собраниях председатель.

В Уставе стоит указать, что отчётность должна предоставляться не раз в год, а на каждой встрече, чтобы своевременно корректировать действия правления.

Председатель обычно готовит к встрече собственников отчёты:

• о работе правления ТСЖ, в котором указывается вся деятельность его сотрудников за отчёный период (ремонт, уборка, подготовка к отопительному сезону, благоустройство территории, сдача общего имущества в аренду);
• о финансовом состоянии товарищества, где расписываются все цифры поступлений и расходов денежных средств;
• о планах и бюджете на следующий период работы;
• о кадровой работе организации (найме и увольнении сотрудников товарищества);
• о состоянии общего имущества;
• об авариях и чрезвычайных состояниях в доме, результатах их устранения;
• о заключённых договорах организации;
• о результатах прохождения проверок (ревизионной комиссией, государственными органами).

Чтобы отчёты были грамотно оформлены, многие ТСЖ используют в своей работе специальные программы – например, есть модуль управления ТСЖ в 1С.

Ответственность за невыполнение обязанностей

Ответственность за невыполнение функций обычно прописана в Уставе организации. Чаще всего это досрочное освобождение председательской должности. Однако если дело дошло до инспекции по жилищным вопросам, Роспотребнадзора или прокуратуры, председателю и товариществу в целом может грозить штраф (4000-5000 р. – физическому лицу. 40000-50000 р. – организации).

Если жильцы недовольны тем, как председатель выполняет свою работу, у них есть несколько способов решения проблемы. Жители дома могут подождать, пока срок работы данного лица закончится.

Председатель избирается на 2 года, по истечении которых собственники могут выбрать на это место более подходящего управленца.

Если 2 года со дня назначения пройдут не скоро, а руководитель ТСЖ отказывается выполнять свои обязанности и не желает покинуть это место по собственному желанию, конфликт может быть разрешён другим путём. Для начала инициативная группа может провести беседу с председателем и сообщить о недочётах в его работе. Возможно, председатель не захочет портить отношения с соседями и предпримет шаги к исправлению ситуации.

Если переговоры не помогают, жильцам следует задуматься об оформлении жалобы.

Куда пожаловаться на председателя ТСЖ?

Первым этапом защиты интересов собственников может быть общее собрание жильцов. Сроки проведения собраний устанавливаются в Уставе товарищества, однако при желании можно созвать специальную встречу правления, собрав более 50% голосов владельцев квартир. На собрании жильцов нужно будет представить для членов правления ТСЖ доводы о некачественном исполнении обязанностей.

Жалобу можно подать и в письменном виде, заказным письмом с уведомлением или в виде заявления, переданного лично в руки председателю, членам правления или бухгалтеру товарищества. Стоит взять с собой 2 экземпляра жалобы, чтобы на втором исполнитель проставил номер и дату входящего обращения. Второй лист с номером и датой представитель жильцов оставляет себе.

Руководящим лицам ТСЖ придётся в течение 30 дней предоставить письменный ответ на претензию о причинах неисполнения обязательств. Этот ответ может пригодиться жильцам в качестве доказательства, если они решат обратиться в вышестоящие инстанции.

Если результата не последовало, то жалобу на ТСЖ необходимо передать в государственные контролирующие органы. Предварительно стоит собрать письменные свидетельства уклонения от обязанностей: заявления от жильцов, акты о ненадлежащем состоянии общего имущества или коммуникаций, авариях по причине бездействия руководителя ТСЖ.

Обратиться с претензией можно в следующие организации:

• Роспотребнадзор. Он проверит качество услуг, которые предоставляет товарищество в лице председателя. Туда стоит обратиться, если коммунальные услуги не соответствуют стандартам или их стоимость завышена.
• Жилищная инспекция. Контролирует деятельность всех предприятий ЖКХ. На основании жалобы она проверит ТСЖ на соответствие стандартам и следование законам РФ.
• ОБЭП. Расследует экономические преступления. В эту структуру следует обращаться, если есть подозрения о растрате или хищении председателем общественных финансов.
• Прокуратура. Рассматривает нарушения в работе всех общественных и государственных органов, поэтому в неё стоит подавать заявление после прохождения всех остальных инстанций.
• Если контролирующие органы не помогли жильцам, они могут обратиться с исковым заявлением в суд.

Досрочное снятие лица с должности председателя ТСЖ

Если председатель не выполняет решения собрания жильцов и правления, игнорирует проблемы товарищества, не предоставляет отчётность о работе (или предоставляет заведомо ложную отчётность), подозревается в присвоении средств жильцов или в махинациях, жильцам следует снять данное лицо с должности, не дожидаясь его переизбрания.

Все решения по назначению и смещению председателя проводятся на общем собрании. Присутствовать на нём должно не менее половины всех собственников квартир.

После того, как жильцам предоставляются доказательства бездействия, некомпетентности или мошеннических действий председателя, на общей встрече проводится голосование за снятие его с должности и назначение нового представителя. За досрочное увольнение должно проголосовать хотя бы 50% жильцов, иначе председатель останется на своём месте.

Если жильцы проголосовали за смену, информация о новом председателе должна быть предоставлена в налоговую и жилищную инспекцию (необходимо внесение изменений в ЕГРЮЛ). После этого издаётся приказ о вступлении в должность нового руководителя.

Смотрите передачу, в которой рассказывается об объёме обязанностей руководителя ТСЖ, причинах возникновения конфликтов между ним и жильцами, особенностях контроля его работы:

Председатель ТСЖ – ответственная работа c большим количеством функций. За ненадлежащее исполнение обязанностей председателя можно привлечь к ответственности, вплоть до уголовной. К знаниям и личным качествам претендентов на эту должность предъявляются высокие требования.