ТСЖ или управляющая компания – что лучше выбрать?

ТСЖ – это юридически оформленное некоммерческое объединение обладателей жилой недвижимости. Оно организуется для совместного решения всех проблем, связанных с управлением всей собственностью многоквартирного дома. А их возникает немало.

Для их решения, согласно российскому жилищному законодательству, эта структура вправе:

1. Заключать договора для оказания каких-либо услуг, которые интересны членам организации.
2. Составлять годовой бюджет.
3. Устанавливать размеры всех необходимых взносов и платежей каждого члена в зависимости от его долей в суммарном имуществе.
4. Продать, передать в пользование, обменять собственность товарищества.
5. Надстроить, перестроить часть общего имущества.
6. Получить во временное пользование или приобрести в собственность земельные участки.
7. Застроить прилегающие к дому участки земли.

Хозяева помещений в одном здании имеют право на создание лишь одного товарищества. Для его организации нужно, чтобы на голосовании этот вариант поддержали более половины собственников жилья в этом доме.

В ТСЖ может вступить любой у кого есть право собственности на жилье в том здании, где существует это объединение. Для этого, достаточно написать туда заявление. Если жилье будет продано или по нему будет совершена иная сделка, которая аннулирует право на обладание этой недвижимости, членство в товариществе будет прекращено автоматически.

Еще возможно выйти из организации, подав туда заявление об этом.

Участие в работе объединения означает также участие в его общих расходах. Иначе организация может потребовать через суд принудительно возместить все неоплаченные обязательные платежи и взносы. Еще объединение имеет право в судебном порядке компенсировать причиненные убытки из-за неуплаты этих платежей.

Что такое управляющая компания?

УК – это коммерческая организация, призванная управлять всем техническим и санитарным наполнением многоквартирных зданий. Ее работа основывается на возмездных договорах с собственниками недвижимости.

Заключаются эти документы в письменном виде.

Они должны включать в себя такую информацию:

1. Перечень всего общего имущества здания и его адрес.
2. Все услуги и работы, направленные на содержание и ремонт общей собственности в доме, а также те коммунальные услуги, с которыми работает управляющая компания.
3. Схема вычисления размера платежей за «коммуналку».
4. Метод контроля за выполнением УК ее договорных обязательств.

Предоставляя многоквартирный дом для управления, собственники передают организации весь комплекс полномочий, в том числе и по предоставлению коммунальных услуг.

В свою очередь, УК гарантирует обеспечение постоянной подачи в жилье коммунальных ресурсов необходимого качества и количества, бесперебойное выведение оттуда бытовых стоков, непрекращающееся отопление этого помещения на весь отопительный период.

Финансовая схема работы с управляющими проста. УК распределяет деньги хозяев, рассчитываясь за «коммуналку», а также за работы по содержанию и ремонту общего имущества. Вовлеченность в управление зданием обладателя квартиры в такой системе координат минимальна.

Она сводится только к выбору управляющей компании. В доме может работать лишь одна подобная организация. Такая форма управления предполагает под собой профессиональную основу с назначением мер ответственности за некачественное работу. УК ежегодно представляет отчет о выполнении договора за предыдущий год.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Обе эти организации направлены на создание благоприятных и безопасных условий проживания в обслуживаемых ими домах.

Однако, при одинаковых задачах своей деятельности, у них есть ряд принципиальных различий в структурах и принципах построения:

1. ТСЖ – это некоммерческая организация, образованная собственниками жилья в многоквартирном здании, для содержания и ремонта своего общего имущества в доме.
2. Состав правления избирается на общем собрании членов товарищества из числа жителей этого дома. Они могут не иметь всех необходимых знаний и не обладать каким-либо профессиональным опытом в этой сфере.
3. ТСЖ обычно не располагает значительными запасами материальных и технических ресурсов, которые нужны для полноценных ремонтов их общей собственности.
4. У жителей домов, где создано товарищество, возникает дополнительный платеж – смета ТСЖ (расходы на ведение деятельности самого товарищества).
5. Управляющая компания – это коммерческая структура, созданная для получения прибыли в процессе своей деятельности.
6. В УК работают специалисты своего дела.
7. У управляющей компании есть своя производственная база, обученный и аттестованный персонал.
8. Коммерческая организация может аккумулировать на своих счетах достаточно большие денежные средства.

Преимущества и недостатки

За время своего существования, товарищества собственников жилья и управляющие компании наглядно продемонстрировали все свои сильные и слабые стороны.

Вот, что касается УК:

1. Большинство вопросов, связанных с эксплуатацией дома, могут быть решены без непосредственного вмешательства собственников квартир.
2. Даже, если есть несколько тех, кто задержал оплату счетов, все необходимые работы будут вестись и дальше, управленцам невыгодно снижать расходы жильцов за обслуживание дома.
3. Выбирая подрядчика на те или иные работы, на первый план идет либо ценник на их услуги, либо личная договоренность, но не качество.
4. Штат УК больше, чем у ТСЖ, так что будут дополнительные расходы на зарплаты их сотрудников.

У товарищества есть свои плюсы и минусы:

1. Деятельность ТСЖ направлена в первую очередь на то, чтобы собственники жилья могли сэкономить на обслуживании их дома.
2. Все финансовые потоки этого объединения прозрачны.
3. Товарищество принимает решения что-либо ремонтировать или благоустраивать оперативно.
4. Управляющий при грамотном подходе может принести жильцам существенные скидки по квартплате за счет сдачи в аренду рекламных мест в подъезде и на доске объявлений.
5. На ТСЖ нужно тратить время, поскольку здесь необходимы частые собрания всех членов.
6. Честный управляющий товарищества, да еще и ответственный, и профессиональный – очень редкий случай.
7. Часть разовых работ ТСЖ обойдется дороже, поскольку подрядчикам невыгодно исполнять одиночные заказы.

Как поменять ТСЖ на УК?

Бывает, что ТСЖ перестает удовлетворять интересы собственников жилья. Если, путем реорганизации товарищества, проблему решить не удалось, тогда стоит подумать над тем, чтобы сменить в доме форму управления общим имуществом, и найти ту управляющую компанию, которая бы устроила большинство.

Этот вопрос надо вынести на общее собрание членов ТСЖ. Для того, чтобы результаты голосования повлияли на переход в УК, необходимо присутствие более половины хозяев квартир в здании.

Если за смену системы проголосует большинство, то это решение вступает в силу.

За УК голосуют обычно те, которым все равно, или те, кто очень занят и им проще просто платить по счетам. ТСЖ же, как правило, выбирают собственники с активной жизненной позицией и запасом свободного времени.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.