Как перевести земли из сельхозназначения в ИЖС?

Согласно законодательству, мы можем использовать земли только по их прямому назначению, то есть, заниматься только сельскохозяйственным производством, создавать лесные насаждения и совершать иную работу, связанную с сельскохозяйственной деятельностью.

И многие не знают, что допустим, постройка дома на такой земле, установка гаража для машины или создания гостиного дома будет считаться незаконным и ваша постройка будет признана самовольной (см. признание права собственности на самовольную постройку).

Возникает вопрос, что же тогда делать, если на данном земельном участке хочешь построить дом? Ответ есть! Переводить ее в другую категорию.

ИЖС – это категория земель, приравненная к населенным пунктам, где возможно строительство различного рода зданий. Если у вас есть земли сельхозназначения и вы хотите возвести дом или иное сооружение на ней, то вам придется перевести свою землю в категорию индивидуального жилищного строительства. После данной процедуры, участок вносится в черту населенных пунктов .

Можно ли перевести? Зачем нужен перевод?

Это первые два вопроса, которые сразу возникают у человека, не понимающего смысла процедуры. Перевести участок можно согласно Земельному кодексу Российской Федерации, перевод земли, находящейся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляет исполнительный орган субъекта.

Перевод нужен, чтобы потом у администрации не возникало вопросов, почему на земле сельскохозяйственного назначения построен двухэтажный коттедж, который по законодательству здесь быть не может. Как мы уже говорили, такое здание будет признано самовольной постройкой и по Гражданскому кодексу РФ подлежит сносу, причем за счет владельца постройки.

Пошаговая инструкция

Теперь подробнее расскажем вам, что нужно сделать для того, чтобы поменять категорию вашей земли.

Собрать нужный пакет документов.

А если быть точнее, то вам необходимо:

1. Кадастровый паспорт земельного участка или выписка из кадастра недвижимости с данными о земле.
2. Копия ваших документов (паспорт).
3. Если необходима государственная экологическая экспертиза, то необходимо ее заключение.
4. Если вы не являетесь правообладателем или не единственным владельцем, то потребуется согласие других владельцев земельного участка.

Написать ходатайство в исполнительный орган региона, в котором находится переводимая земля.

В ходатайстве необходимо указать:

1. Кадастровый номер вашего земельного участка.
2. Название категории вашего участка, и название категории, в которую вы бы хотели ее перевести.
3. Указать документы, которые подтверждают право на землю.
4. Обосновать перевод земельного участка из одной категории в другую. (так как в данном случае это будет земля сельхозназначения, то перевод будет допускаться только в определенных случаях, поэтому в качестве обоснования лучше всего указать размещение объектов коммунально-бытового значения или же изменения черты населенных пунктов).
5. После подачи ходатайства вам нужно будет ждать решение органа исполнительной власти. Максимальный срок ответа – два месяца и 14 дней. Два месяца – это время для принятия решения, а 14 дней, срок для отправки акта лицу, которое подавало ходатайство. Если вы правильно оформили ходатайство и представили все документы, то к вам придет акт о переводе земли из одной категории в другую, где будет указано основание изменения, категория, на которую земля меняется и граница земельного участка, в пределах которого будет осуществлено изменение.
6. Если вы получили акт, то это не значит, что ваша земля уже изменила свою категорию. После этого, уполномоченный орган направляет его копию в орган кадастрового учета, который информирует владельца земельного участка об изменении категории, и направляет извещение должностному лицу на регистрацию недвижимого имущества для внесения соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. В переоформлении своих документов на земельный участок нет необходимости, все будет сделано за вас.

Сбор документов

Остановимся подробней насчет того, как наиболее быстро и где собрать все необходимые вам документы.

Кадастровый паспорт. Если ваш земельный участок имеет кадастровый номер, то это значительно облегчает работу в получении кадастрового паспорта. Если же нет, то вам придется поставить его на кадастровый учет, оплатить пошлину в размере 1000 рублей, согласовать границы с соседями и составить межевой план, который будет стоить от пяти до двадцати тысяч.

На все это может уйти около 6 месяцев. Обращаться для установки на кадастровый учет нужно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

После получения кадастрового номера, вам нужно собрать небольшой пакет документов, в который включает в себя:

• заявление о выдаче кадастрового паспорта;
• ваш паспорт;
• нотариально-удостоверенная копия на ваш земельный участок;
• кадастровый номер;
• свидетельство о праве собственности;

Как только вы собрали необходимую документацию, снова относим их в Федеральную службу государственной регистрации. Отдаем заявление и документы. После чего придется подождать около 30 дней и по истечении срока вам выдадут ваш кадастровый паспорт. Также, необходимо будет оплатить госпошлину, сумма которой равняется 200 рублей.

Основания для отказа

В федеральном законе прописаны три причины, по которым вам может быть запрещен перевод земли:

1. В соответствии с федеральным законом, установлено ограничение или запрет на перевод земли в другую категорию.
2. Отрицательное заключение государственной экологической экспертизы, но это только в случае, если она обязательна.
3. Установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения с землеустроительной документацией.

Также, есть особое правило на перевод земель сельскохозяйственного назначения. Если кадастровая стоимость будет выше обычного уровня стоимости по муниципальному району больше чем на 50% или же ваша земля является особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьем (в эту категорию попадают: пашни, луга, пастбища, сады с многолетними насаждениями), то вы не сможете поменять целевое назначение земли.

Стоимость

Госпошлина, которую вам нужно будет заплатить за перевод, будет составлять 30% от кадастровой стоимости земельного участка. Сама кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки независимыми экспертами.

Также можно отправиться в многофункциональный центр и там подать заявку на получение кадастровой стоимости земельного участка.

Преимущества и недостатки

Преимуществом перевода будет то, что вы сможете построить на своем земельном участке практически любое сооружение, будь то небольшой дом или целый коттедж. Отдельным плюсом можно назвать то, что для земли владельцев ИЖС правительство субъектов включает в программу развития.

Значит, в такие места проводятся электросети и газовые трубы, прокладывается дорога. Необходимо лишь уплатить небольшую сумму госпошлины, как всю остальную тяжелую работу сделают за вас. Еще одним из преимуществ ИЖС, является налоговый вычет, который будет равен вашей потере произведенных расходов на перевод земли и строительство дома.

Из недостатков можно сказать, что перевод будет осуществляться очень долго, вам придется обойти немало государственных органов и подождать определенное количество времени, у некоторых это может растянуться почти на год. Увы, иного варианта нет, и сделано это все для того, чтобы не проводились махинации с земельными участками.

Популярные вопросы и их решение

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.