Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Современное российское законодательство о земле не дает четкого определения понятию вида разрешенного использования (далее — ВРИ) земельного участка. Однако именно оно обуславливает правовой режим земли, а также характеризует ее рациональное использование по категориям земельных ресурсов РФ.

С практической же точки зрения – вид участка земли прямо влияет на его стоимость как кадастровую, так и рыночную, либо на величину арендной платы за этот участок.

Кроме того, суть одного из требований земельного законодательства (см. пункт 2 статьи Кодекса) заключается в использовании земли строго по целевому назначению. Невыполнение этого требования чревато административной ответственностью и другими малоприятными последствиями.

Юридически грамотный землевладелец не нарушит правовой режим своего участка земли, если изучит все виды его разрешенного российским законодательством использования.

Земельный участок

Как установить и при необходимости изменить на более подходящий ВРИ?

В самых общих чертах – нужно выяснить требования законодательства по этому вопросу в отношении интересующего вас земельного участка.

В связи с новым этапом земельной реформы в России, начатым в 2012 году, к настоящему моменту любое муниципальное образование должно иметь актуальные Правила землепользования и застройки (далее — ПЗиЗ), обеспечивающие территориальное зонирование.

ВРИ земельного участка прописаны в градостроительном регламенте в составе ПЗиЗ и зависят от принадлежности земли к определенной территориальной зоне (статьи 34 и 35 Кодекса).

Важно: уточните наличие ПЗиЗ в интересующем вас муниципальном образовании.

В целом по стране, работа по подготовке и утверждению этого документа практически завершена. Однако, есть и исключения, и самым ярким из них является город Москва. По состоянию на 14 июля 2015 г., утвержденный проект ПЗиЗ г. Москвы отсутствует. Если ПЗиЗ не утверждены, процедура изменения ВРИ участка земли будет иной.

Виды разрешенного использования могут быть:

  1. Основными.
  2. Условно разрешенными.
  3. Вспомогательными (дополняют первые два вида, и возможны только вкупе с ними).

Вся эта информация по конкретному участку земли в обязательном порядке (подпункт 2 пункта 1) указывается в составе его градостроительного плана (ГПЗУ). Также ее можно получить в виде выписки из ПЗиЗ, или справки о зонировании, в аналогичном порядке.

Получение ГПЗУ и выяснение ВРИ

  1. Подаем заявление в орган местного самоуправления по месту расположения участка — о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), пункт 17 Кодекса. Подать такое заявление может собственник, равно как и арендатор, или любое другое заинтересованное лицо.
  2. Местная администрация подготавливает и утверждает ГПЗУ — не позднее 30 дней с момента получения заявления, и без взимания платы.
  3. Получаем ГПЗУ и в графе № 2.1 «Информация…» находим сведения обо всех — основных, условно разрешенных и вспомогательных — ВРИ данного участка земли.

Важно: обоснование целей истребования ГПЗУ не требуется. Подготовка ГПЗУ – обязанность местной администрации, законодательно закрепленная законом.

Вся информация, необходимая для заполнения ГПЗУ, должна собираться администрацией самостоятельно, в порядке информационного межведомственного взаимодействия ее различных структур. При попытках запроса иных документов (за исключением самого заявления о выдаче ГПЗУ), обращайтесь в прокуратуру.

Форма ГПЗУ утверждена в 2011 г. Приказом Минрегиона РФ, а полный перечень ВРИ земель можно увидеть в Классификаторе, утвержденном в 2014 г. Приказом Минэкономразвития России. Оба этих документа можно найти в общем доступе любой правовой базы данных, но только в нерабочее время, либо заказать электронную версию документа на свой адрес электронной почты.

Как выбрать и изменить ВРИ?

Располагая всей информацией, правообладатель участка (будь то его собственник, или арендатор), вправе выбрать любой ВРИ земельного участка из списка основных и вспомогательных ВРИ, допустимых для него. Достаточно просто подать заявление в Комиссию при администрации по месту нахождения земельного надела.

Сведения о принятом решении передаются в кадастровую палату местной администрацией в порядке межведомственного взаимодействия без участия заявителя. Никаких действий со стороны заявителя для этого не требуется. Останется только получить свидетельство о госрегистрации права с выбранным вами ВРИ участка земли.

Как изменить?

Теоретически сделать это будет просто при выполнении двух условий (см. пункт 3 статьи Кодекса):

  1. В муниципальном образовании существуют утвержденные ПЗиЗ (а точнее – градостроительный регламент в составе ПЗиЗ).
  2. Присутствие необходимого ВРИ участка земли в перечне ВРИ для конкретного участка (см. выписку из ПЗиЗ или ГПЗУ).

На практике же, в законе масса недоработок, ведущих ко множественным судебным спорам. Ознакомьтесь с судебной практикой.

Несоблюдение законодательно закрепленных процедур на любой стадии процесса, может позднее повлечь за собой отмену вынесенного решения — как в порядке прокурорского надзора, так и в порядке самоконтроля местной администрации.

Обязательно поинтересуйтесь стоимостью этой процедуры. Например, Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 г. № 593-ПП, в отдельных случаях предусмотрен более чем внушительный размер платы за изменение ВРИ земли.

Меняем вид участка земли из перечня основных и вспомогательных ВРИ (статьи 30 и 37 Кодекса):

  1. Подаем заявление в Комиссию (см. пункт 3 указанной статьи) при администрации по месту нахождения земли — о предоставлении выписки из ПЗиЗ на участок земли, с указанием его кадастрового номера. Примерную форму такого заявления можно найти в сети, либо воспользоваться формой Комиссии.
  2. Убеждаемся в возможности смены вида участка (см. Классификатор и полученную выписку, или ГПЗУ, если таковой имеется).
  3. Самостоятельно выбираем нужный ВРИ (кроме условно разрешенного) из всего перечня ВРИ участка, предусмотренных ПЗиЗ.
  4. Подаем заявление в кадастровую палату об изменении одного ВРИ участка земли на другой, вновь выбранный. Вместе с заявлением подается выписка из ПЗиЗ (см. пункт 1) и правоустанавливающие документы на землю.
  5. Получаем в кадастровой палате кадастровый паспорт участка с новым ВРИ земли. Этот документ необходим для оформления всех видов сделок с землей.
  6. Получаем в Росреестре свидетельство о государственной регистрации права с измененным ВРИ земельного участка.

Важно: право изменения ВРИ, несомненно, принадлежит его правообладателю. Теоретически это может быть как собственник, так и арендатор. Однако на практике арендатор не всегда вправе самостоятельно изменять ВРИ земельного участка.

Чтобы арендатор имел возможность регистрировать изменения объекта недвижимости (чем и является по сути изменение ВРИ участка земли), срок действия договора аренды должен превышать пять лет. В ином случае, кадастровая палата откажет вам в регистрации изменения ВРИ участка земли. Подробнее – см. статью 450 Кодекса, пункт 3 статьи 20 ФЗ и Определение ФАС РФ.

Процесс получения разрешения на условно разрешенный вид земли носит публичный характер. Решение выносит глава местной администрации.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

  1. Получение документовПодаем заявление в профильную Комиссию (см. пункт 3 указанной статьи) при органе местного самоуправления.
  2. Проходим процедуру публичных слушаний с участием заинтересованных лиц – это могут быть как граждане, проживающие в данной территориальной зоне, так и правообладатели соседних участков земли, чьи интересы могут быть затронуты.
  3. Получаем кадастровый паспорт и свидетельство о госрегистрации права — с новым условно разрешенным ВРИ земли.

По итогам слушаний, комиссией подготавливается протокол, фиксирующий предложения и замечания участников слушаний. На его основе готовится заключение комиссии о результатах слушаний. Заключение должно быть обязательно опубликовано в официальном порядке и (если это возможно) размещено в интернете на официальном сайте муниципального органа.

Комиссия готовит свои рекомендации – выдать разрешение, либо обоснованно отказать в выдаче разрешения. Документ направляется главе местной администрации. Принятие же окончательного решения – прерогатива главы местной администрации. Принимается оно в трехдневный срок, публикуется в аналогичном порядке (см. п. 4). Обжалование решения возможно в судебном порядке.

Сроки организации и проведения слушаний строго ограничены законодателем, и не могут быть нарушены. В целом, с момента начала работы по организации слушаний до момента опубликования заключения комиссии не может пройти срок более 1 месяца.

Важно: расходы по организации и проведению слушаний несет заявитель.

При необходимости изменения границ населенных пунктов (статья 84 Кодекса) применяется статья 4.1 ФЗ. Она требует публичности и согласования с региональным и (по ситуации) федеральным органом исполнительной власти.

При переводе участка земли из одной категории в другую (поскольку это влечет за собой изменение вида его разрешенного использования) руководствуемся Земельным кодексом РФ и соответствующим Федеральным законом.

Из соображений охраны земельных ресурсов страны и их целевого использования, в отношении целого ряда земель смена категории в принципе невозможна, либо допускается в исключительных случаях.

Препятствием в этом вопросе может стать, к примеру, отнесение земли к категории:

  1. Особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий — поскольку такое решение принимается каждым субъектом РФ самостоятельно.
  2. Лесного фонда – их запрещено предоставлять гражданам для дачного хозяйства, садоводства, огородничества.

Кроме того, существуют земли, к которым не относится действие градостроительных регламентов (пункты 4 и 6 Кодекса). Для этих земель определение и изменение ВРИ осуществляется (пункт 5 указанной статьи) уполномоченными органами исполнительной власти (федерального, регионального или местного уровня) в соответствии с федеральными законами. Однако порядок реализации этого принципа в законе четко не прописан.

Блицсоветы

  1. Учитывайте возможные ограничения и прямые законодательные запреты на смену ВРИ земельных участков некоторых категорий.
  2. Обязательно уточняйте наличие ПЗиЗ.
  3. Внимательно ознакомьтесь с содержанием Классификатора вида и перечнем ВРИ конкретного земельного участка.

Помните, что сейчас законодательство в этом вопросе переживает бурный период становления, поэтому будьте внимательны к его изменениям, и относитесь критически к необоснованным требованиям исполнительных органов власти.

Получите ответ юриста за 5 минут

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.

Комментарии

  1. Сергей
    Сергей 11 Август, 2016, 14:30

    А при отсутствии ПЗиЗ (например в Крыму) какая процедура изменения ВРИ?

    Reply this comment
    • Александр
      Александр Author 11 Август, 2016, 15:07

      Хм, по-моему без этого документа процедура не осуществляется..

      Reply this comment

Написать комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.
Обязательные поля помечены*