Как оценить стоимость земельного участка: варианты и стоимость процедуры

Земля является одним из важнейших природных ресурсов, но с давних времен рассматривается в денежной плоскости. Оценка земельных участков в большинстве случаев – предмет гражданского оборота. Ее выполняют с различными целями. Выделяют несколько видов и методов оценки, в каждом случае имеются определенные особенности.

Цели проведения оценки земельного участка

Любой земельный участок должен подвергаться оценке. Выполняется эта процедура с многочисленными целями:

• удовлетворить потребности земельного рынка;
• создать базу для налогообложения;
• отразить реальную стоимость в активах предприятия (уставной капитал);
• создать государственный кадастр недвижимости;
• отразить совокупную стоимость в государственной статистике (национальное богатство страны);
• провести сделку с земельным участком, который принадлежит государству целиком или частично;
• оценить имущество должника при объявлении банкротства;
• оценить начальную стоимость в целях проведения торгов;
• совершить сделку купли-продажи;
• страхование;
• изъять участок для нужд государства или муниципального образования;
• использовать участок в качестве залога (обычно в целях ипотечного кредитования).

Поскольку целей проведения оценки земельного участка множество, различаются виды и методы проведения такой процедуры. Важно знать назначение и особенности каждого способа.

Виды оценки

Для оценки необходимо определить стоимость одного земельного участка либо их совокупности. Процедуру делят на 2 вида – нормативную и экспертную оценку.

Назначение нормативной оценки земли включает:

• определение размера налога на землю;
• расчет госпошлины при оформлении документации;
• расчет арендной платы;
• определение потерь в сельскохозяйственном производстве;
• оформление наследства или дарственной.

Гражданско-правовые соглашения относительно земельного участка и оформления права собственности на него нуждаются в экспертной оценке. Она выполняется на определенную дату, так как существуют временные изменения факторов, характеризующих объекты недвижимости.

Оценочная деятельность, регламентирующаяся законодательством, предусматривает несколько видов оценки:

• рыночную;
• кадастровую;
• инвестиционную;
• ликвидационную.

Понятие инвестиционной оценки уместно для конкретного инвестора и проекта. В отличие от рыночной оценки инвестиционная стоимость ограничивается фиксированной целью использования. Обычно такой вид оценки применяют для расчета эффективности конкретного проекта либо раздела долей в нем. Правильно рассчитанная инвестиционная стоимость должна превышать рыночную оценку.

Ликвидационная стоимость является фактически рыночной, но на продажу объекта отводится время меньше среднего срока экспозиции аналогичного участка на рынке. В обычных случаях ликвидационная стоимость ниже рыночной оценки. Показатели могут быть и равными, если у объекта очень высокая ликвидность.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Этим термином называют наиболее вероятную цену объекта недвижимости при его отчуждении на открытом конкурентоспособном рынке. При этом обе стороны сделки должны располагать нужной информацией, а цена сделки не должна зависеть от чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость изменяется соответственно конъюнктуре рынка, так как является отражением его фактического состояния. Допустима разница в дате оценки и отчета, но оценочная процедура должна быть совершена раньше.

Рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Это допустимо в исключительных случаях:

• специализированное назначение;
• устаревший объект, когда стоимость участка меньше затрат на снос;
• подверженность воздействию загрязнения окружающей среды.

Результаты формируются в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость

Основное назначение оценки кадастровой стоимости участков – налогообложение. Оценивать кадастровую стоимость могут государственные органы, то есть специализированные бюджетные учреждения. При их отсутствии допускается деятельность частного лицензированного оценщика.

Переоценивать кадастровую стоимость нужно минимум один раз в 5 лет, при этом процедуру нельзя проводить чаще одного раза за 3 года. Объективная оценка зависит от ряда факторов:

• экономической ситуации;
• региона расположения;
• категории участка;
• вида разрешенного использования;
• наличия коммуникаций;
• наличия построек (недостроенные объекты также учитывают).

Следует знать, что в большинстве случаев оценщики не рассматривают каждый объект в индивидуальном порядке. Они учитывают общие признаки участка и относят его в определенную группу. Такой метод называют массовой оценкой. Если она невозможна, то прибегают к индивидуальному подходу.

После определения, к какой группе относится конкретный участок, расчет кадастровой стоимости прост. Каждой группе соответствует удельный показатель кадастровой стоимости. Его можно назвать условной рыночной ценой. Этот показатель нужно перемножить с площадь участка в кв. м. Полученная сумма является конечной кадастровой стоимостью.

Методы оценки земельного участка

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

Сравнение продаж

Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.

Метод извлечения (выделения)

Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.

Распределительный метод (метод соотношения)

С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.

Определение затрат на освоение

Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.

Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение

Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.

Предполагаемое использование

Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.

Полезно будет также узнать как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Оценка права аренды

Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:

• фиксированной в контракте найма арендной платы;
• срока аренды;
• рыночной стоимости;
• дисконтной ставки;
• наличия сервитута (ограниченного права пользования).

Капитализация земельной ренты

Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:

• расчет предполагаемой ренты;
• вычисление коэффициента капитализации ренты;
• расчет реальной цены надела.

Метод остатка

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Особенности и этапы процедуры

Оценка земельного участка – сложное мероприятие, требующее учета множества факторов. Чтобы выполнить достоверный анализ, необходимо принять во внимание даже мельчайшие детали. Специалисты выполняют оценку земель по определенному алгоритму, причем у каждого этапа есть свои особенности:

Работа с заказчиком

Чтобы начать оценочную деятельность, предварительно надо обсудить с заказчиком все детали. На этом этапе оговаривают цель мероприятия, сроки его исполнения и стоимость. Заказчик должен предоставить исполнителю необходимую документацию. После обсуждения всех нюансов заключают договор об оказании услуг.

Сбор и анализ информации

Исполнитель, изучив необходимую документацию, должен выехать на участок, где обязательно выполняет серию снимков. На этом этапе изучают характеристики объекта, выявляют факторы, которые могут отразиться на его стоимости.

Помимо изучения документации и самого объекта, специалисты запрашивают информацию в эксплуатационной службе. Необходимо также исследование земельного рынка с целью изучения продаж идентичных участков.

Расчет стоимости участка на основании полученных данных

На этом этапе подбирают оптимальный метод оценки. Он зависит от месторасположения участка, его состояния и категории земель, перспективности развития этого района и ряда других факторов. Оценщик анализирует эффективность разных методов, чтобы подобрать подходящий в конкретном случае вариант.

Определение итоговой стоимости объекта

Этот этап уместен после окончательного выбора метода оценки. Специалист проверяет выполненные расчеты и обобщает полученные результаты.

Акт оценки земельного участка

К этому документу обязательно делают несколько приложений – карта местности, ситуационный план, сделанные фотографии.

Стоимость оценки земельного участка

Стоимость процедуры рассчитывается индивидуально. Итоговая цена услуги зависит от многих нюансов.

Один из влияющих на стоимость мероприятий по оценке участка факторов – назначение земли:

• оценка участка в садовом товариществе площадью до 30 соток обойдется в среднем в 10 тысяч рублей;
• аналогично стоит услуга по оценке земли под индивидуальное жилищное строительство, но площадью уже до одного гектара;
• чуть дороже (12 тысяч) обойдется услуга для земель сельскохозяйственного назначения, но с площадью до 10 гектаров;
• дороже всего (15-20 тысяч) обходится оценка участков в лесном хозяйстве.

Если у вас все еще остались вопросы, касающиеся оценивания стоимости земельных участков, вам поможет разобраться в них это видео:

Оценка земельных участков – сложное мероприятие, имеющее массу нюансов. Важно выбрать правильный метод оценки, чтобы максимально эффективно для владельца определить стоимость объекта. Справиться с такой задачей могут только специалисты.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.