Как продать квартиру в собственности менее 3 лет, основные способы

При совершении сделок купли-продажи квартир, российское законодательство разделяет приватизированную недвижимость в зависимости от срока владения на жилье, находящееся в собственности более и менее трех лет.

Почему существует подобная градация, для чего она предназначена, и каковы особенности сделки продажи квартир со сроком владения меньше трех лет – ответы на эти вопросы подробно рассматриваются в приведенной ниже статье.

Рукопожатие

Основным отличием продажи квартиры со сроком владения меньше трех лет является взимание 13-типроцентного налога в бюджет государства с суммы дохода совершаемой сделки. В то же время, владельцы продаваемой недвижимости, находящейся в собственности больше этого срока, освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц.

Подобная особенность отечественной системы налогообложения позволяет контролировать рынок первичного и вторичного жилья, а также выявлять мошеннические риэлтерские схемы.

Важно заметить, что действует эта схема налогообложения лишь в отношении резидентов государства, то есть, для российских и иностранных граждан, которые ежегодно находятся на территории страны больше 183 дней.

Причем, в этом случае, налогом на доход при продаже облагается как отечественная, так и зарубежная собственность. За исключением оформления нескольких дополнительных документов и уплаты вышеупомянутого налога, сама процедура продажи жилья является аналогичной такой же сделке с квартирой, которой владеют больше трех лет.

Таким образом, необходимость продать жилплощадь с небольшим сроком владения потребует совершения следующего порядка действий:

  1. Принимается решение о продаже собственности (получение согласия у всех совладельцев недвижимости, для находящихся в браке — нотариальное оформление разрешения на проведение сделки от второго супруга).
  2. Назначить стоимость квартиры на основе адекватного анализа местного рынка недвижимости.
  3. Собрать необходимые для совершения сделки документы (полный перечень будет приведен ниже).
  4. Найти реального покупателя (письменно оформить задаток на покупку квартиры).
  5. Выписать всех зарегистрированных в квартире лиц (производится при личном присутствии в территориальном паспортном столе).
  6. Встать в очередь в местный Росреестр для оформления права собственности покупателя (учитывая большие очереди в данных организациях, запись следует производить за один-два месяца от предполагаемой даты проведения сделки).
  7. Оформить и подписать ДКП и акт приема-передачи собственности новому владельцу.
  8. Получить оговоренную сумму денег, написать подтверждающую это расписку и передать ее новому собственнику (расписка необходима для регистрации факта владения недвижимостью в Росреестре).
  9. Пройти регистрацию прав нового владельца квартиры в Росреестре, забрать оформленные документы.
  10. Заполнить и подать в местную налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ (предварительно выбрав и указав наиболее предпочтительный вариант налогообложения, срок подачи – не позднее 30-го апреля года, следующего за датой совершения сделки).
  11. Оплатить налог на доходы, полученные в результате проведения сделки с недвижимостью (производится до 15-го июля года, следующего за датой совершения продажи жилья).
Отсутствие и несвоевременная подача декларации с точки зрения закона является административным нарушением и подлежит наказанию в виде штрафов.

Сбор необходимых документов

Для того, чтобы операция по продаже квартиры, находящейся во владении менее 3-х лет проходила быстро и без проволочек, необходимо заранее позаботиться о сборе пакета необходимых документов:

  1. Внутреннего паспорта, подтверждающего личность продавца плюс копия.
  2. Оригинала нотариально-заверенного согласия второго супруга (если недвижимость была приобретена во время брака).
  3. Оригинала справки об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
  4. Оригинала Единой справки об отсутствии коммунальных задолженностей (выдается на основании аналогичных справок из разных организаций, предоставляющих населению коммунальные услуги).
  5. Заверенная доверенность (если продавец собственности для совершения сделки назначает представителя).
  6. Оригинала ДКП, подписанного участниками сделки плюс три копии.
  7. Оригинала акта-приема передачи собственности плюс три копии.
  8. Квитанции об уплате госпошлины (оплачивается в банках, предоставляющих подобный вид услуг).
  9. Заявление сторон ДКП (составляется письменно, образец можно без труда найти в интернете).
  10. Оригинал справки из БТИ плюс копия;

Приведенные документы понадобятся продавцу для регистрации права собственности в местном отделении Ростреестра.

Для оформления договора купли-продажи потребуется дополнительно предоставить:

  1. Свидетельство о гос. Регистрации права продавца на владение квартирой плюс копия.
  2. Юридическое обоснование сделки в виде документа, подтверждающего права продавца на владение имуществом (нормативные акты дарения, купли-продажи, приватизации и так далее).
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в формате .doc (Word)

Налоговые вычеты

Законодательство предлагает для владельцев недвижимым имуществом сроком меньше трех лет на выбор два варианта налогообложения. В первом варианте, налоговым вычетом является 13-процентная ставка от чистого дохода (разницы между покупкой и продажей жилплощади).

Например, владелец приобрел собственность по цене 2 млн. рублей, а продал за 2 млн. 700 тысяч, прибыль составляет 700 тысяч, следовательно, сумма налогового вычета составит (2700000-2000000)х13% = 91 тысяча рублей.

Еще одним вариантом налогообложения для собственности с небольшим сроком владения, доставшейся бесплатно (акт дарения, приватизации, наследования), является возможность уменьшить ее продажную стоимость на один миллион рублей. В этом случае, налоговый вычет составит: 2700000-1000000х13=221 тысяча рублей.

Образец декларации

Декларация о полученном доходе при продаже квартиры с небольшим сроком владения подается в территориальную налоговую инспекцию. Причем сделать это можно как лично и через представителя, так и по обычной и электронной почте.

В подлежащих заполнению полях документа необходимо будет представить свои личные и паспортные данные, информацию о виде совершенной сделки и сумме полученного дохода.

Причем, подкрепить информацию о полученной прибыли необходимо соответствующими документами. В частности, при продаже квартиры необходимо предоставить налоговому инспектору копию ДКП, копию расписки о получении денег от продажи жилья.

 Скачать образец налоговой декларации 3-НДФЛ в формате .xls (Excel)

Способы продажи

Приватизированной квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности

Особенность продажи квартиры с небольшим сроком владения, приватизированная несколькими лицами, заключается в том, что налог на полученный доход в равных долях будет распределен между собственниками.

Например, при продаже подобного жилья, находящегося во владении трех собственников, на сумму 3 миллиона рублей, каждый из бывших владельцев обязан будет заявить в декларацию и оплатить одну треть налога.

В частности, поскольку недвижимость была приобретена в собственность бесплатно в результате приватизации, собственникам положена льгота в размере одного миллиона рублей.

Таким образом, общая сумма налога будет составлять 260 тысяч рублей (3 млн. –1 млн.)x13%, следовательно, каждый совладелец обязан будет перечислить в бюджет около 87 тысяч рублей.

Продажа доли квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности

Особенностью такой сделки является предоставление государством имущественной льготы на доход каждому долевому собственнику. Иными словами, при начислении налога каждый продавец доли в квартире может воспользоваться имущественным вычетом на сумму в один миллион рублей.

Например, рыночная стоимость квартиры составляет три миллиона, продавец владеет одной третьей жилья на сумму 1 миллион рублей: (1млн. – 1 млн.) х 13%=0. Таким образом, в данной ситуации продавец будет обязан подать декларацию, но не обязан платить налоги — за счет перекрытия их имущественным вычетом.

Продажа квартиры, находящейся в собственности более 3 лет

Российское законодательство полностью освобождает своих резидентов от уплаты налогов при совершении сделок с продажей имущества, находящегося на территории государства, так и за его пределами.

Для иностранных граждан ситуация несколько иная – при продаже квартиры, независимо от срока владения, нерезидент обязан отчислить в гос. бюджет 30% налога на полученную прибыль.

Популярные вопросы и их решение

Можно ли уменьшить сумму налога, если недвижимость с указанным сроком владения продается с целью приобретения нового жилья?

Размер суммы отчисления государству в данном случае будет уменьшен автоматически за счет имущественных вычетов, действующих при покупке жилья.

Каким способом лучше произвести оценку рыночной стоимости квартиры?

Более точную оценку может дать независимый оценщик. Найти его можно в организациях, специализирующихся на предоставлении подобных услуг, например, в агентствах недвижимости.

Какие есть возможности уменьшения суммы налога на прибыль?

Помимо выбора подходящего варианта налогообложения, официально сократить доход могут расходы, то есть, средства, потраченные на рекламу или оплату услугу риэлтерского агентства.

Есть ли возможность вообще не платить налог с продажи квартиры с небольшим сроком владения?

Да, сделка признается государством свободной от налогообложения, если продается квартира с местом прописки, которая является единственной недвижимостью собственника.

Получите ответ юриста за 5 минут

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.

Комментарии

Ваш электронный адрес не будет опубликован.
Обязательные поля помечены*