Проверка квартиры перед покупкой

Если своевременно не провести проверку чистоты квартиры, можно оказаться в ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается, а сам покупатель может оказаться не только без жилья, но и без ранее уплаченных денег. Чтобы не допустить этого, следуйте советам профессионалов.

Почему надо проводить проверку чистоты?

Отсутствие тщательной проверки квартиры и документов на нее перед покупкой может обернуться рядом проблем. Приведем лишь наиболее частые из них:

• Объявление наследников, имеющих право владения.
• Появление прописанных или выписанных лиц, которые имеют полное право проживать в приобретенном вами жилье.
• Наличие рентоплательщика, имеющего право на квартиру после смерти продавца.
• Аннулирование сделки из-за невменяемости продавца или же заключения сделки с лицом, не имеющим права на ее заключение. К примеру, если ранее выданная доверенность была аннулирована до подписания договора купли-продажи.
• Штраф и последующий ремонт из-за неузаконенной перепланировки.
• Наличие задолженностей по квартплате.
• Неблагоприятные условия проживания.

Какие мероприятия предполагает проверка чистоты квартиры?

Избежать проблем после покупки квартиры можно в том случае, если перед заключением договора купли-продажи потребовать у продавца полный пакет бумаг и тщательно проверить правильность их оформления. Не лишним будет общение с соседями и лицами, выдавшими документы. Так, при проверке руководствуйтесь следующими правилами:

1. Требуйте только оригиналы документов – все печати должны быть мокрыми, а свидетельства напечатаны только на специальных гербовых бланках.
2. Проверяйте, все ли печати и подписи стоят на документах в соответствующих графах.
3. Наличие помарок и исправлений. Их не должны быть в свидетельствах, а в прочих бумаг допускаются лишь при присутствии фразы «Исправленному верить», заверенной подписью и печатью.
4. Обязательно проверяйте дату выдачи документов. Обратите внимание, что доверенности и некоторые справки, к примеру, из ЖКХ, имеют определенный срок, в течение которого признают действительными.
5. Тщательно сверяйте указанные в документах данные и технические характеристики. Они должны совпадать.
6. Обязательно поговорите с соседями – не было ли подозрительной активности, связанной с квартирой, знают ли они соседа, не проживает ли еще кто-то в квартире.
7. Запросите копии бумаг в Росреестре для перепроверки бумаг.
8. Проверьте наличие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг за последний год.

Схематически проверка чистоты квартиры выглядит следующим образом:

Проверка свидетельства о регистрации

Первое, что стоит проверить – наличие у продавца документа, подтверждающего факт государственной регистрации собственности. В нем указаны следующие данные:

1. Сколько раз оно выдавалось владельцу, и каковы были причины повторной выдачи.
2. Каким образом жилье было получено в собственность – согласно завещанию или в результате договора дарения, обмена или приватизации. Обратите особое внимание, если квартира была получена в дар или по наследству не от родственника, а от третьего лица, причем совсем недавно. В такой ситуации можно ожидать обмана.
3. Узнать количество собственников имущества. Стоит помнить, что каждый из них принимает участие в сделке. В случае если они согласны на продажу квартиры – должно быть письменное, нотариально заверенное разрешение от каждого из них. Но для верности покупателю стоит встретиться с ними лично, дабы убедиться в отсутствии притязаний.
4. Основная информация о продаваемом объекте – адрес, статус.
5. Нахождение квартиры в обременении.

Образец свидетельства можно увидеть ниже:

Правоустанавливающие документы

К правоустанавливающим документам относятся такие бумаги как договор купли-продажи или дарственная, решение суда. С помощью документа можно узнать, что стало основанием для получения имущества. Кроме того, в документе могут быть указаны:

1. Наличие государственной регистрации и условие, по которому продавец может быть лишен прав. К примеру, в случае просрочки выплаты указанной в договоре суммы до определенной даты предполагается расторжение договора.
2. Дата вступления договора в силу. Если дата недавняя – может быть подвох.

Читайте также: что ещё нужно знать при покупке квартиры.

Выписка из ЕГРП

С ее помощью можно проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости и наличие споров имущественного характера.

Следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Как часто квартира перепродавалась. Частый переход из одних рук в другие должен вас насторожить.
2. Наличие ареста на жилье, ограничений или запретов на сделки с ним.
3. Наличие судебных разбирательств, связанных с квартирой, и срок их давности. Если судебные разбирательства открыты или же были закрыты менее 3 лет назад, сделку лучше не совершать. Если прошло 3 года с момента последнего разбирательства – можно заключать, так как срок давности уже вышел, и оспорить сделку лица, ранее участвовавшие в судебной тяжбе, уже не могут.

Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит следующим образом:

Больше информации о выписке из ЕГРП найдёте здесь: https://consultbook.ru/grazhdanskoe-pravo/documenti-i-spravki/vypiska-iz-egrp.html.

Кадастровый паспорт и технический план

Необходимо также потребовать предъявить кадастровый паспорт, а также технический план квартиры, чтобы убедиться в двух вещах:

• Вам продают квартиру, которая соответствует данным, указанным в свидетельстве о праве собственности – адрес, метраж.
• В квартире не была проведена незаконная перепланировка. Если ранее жилье было перепланировано без согласования с органами местного управления, то покупателю в дальнейшем придется не только оплатить штраф, но и, возможно, вернуть квартире прежний вид.

Кадастровый паспорт состоит из двух листов. На первом представляется основная информация, а на втором — план жилья. Образец документа представляется ниже:

Проверка паспорта продавца

Следующие шаги помогут определить, что продавец не мошенник и не скрывается от правосудия:

1. Следует узнать, нет ли его в списке недействительных паспортов. Сделать это можно на сайте Главного управления по вопросам миграции ИВД РФ.
2. Следующим шагом будет обращение в паспортный стол, чтобы проверить подлинность паспорта.
3. Проверить, не состоит ли продавец в браке или разводе, нет ли у него детей. В случае если лицо состоит в браке, ему необходимо предоставить письменное разрешение супруга или супруги на сделку продажи. Бумага должна быть заверена нотариально. Если лицо в разводе – необходимо получить письменный отказ второй стороны от права на собственность, если квартира приобреталась во время брака. Особого случая требует ситуация, когда у продавца есть дети. Важно, чтобы их права были соблюдены, и они получили свою долю от продажи жилья.

Проверка психического здоровья продавца

Обязательно должны быть справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического — о том, что лицо не состоит у них на учете. В противном случае можно в любой момент расторгнуть сделку по причине того, что она была заключена с недееспособным лицом.

Желательно не только получить эти справки, но и уточнить у соседей продавца, вменяем ли он, не наблюдается ли за ним каких-либо странностей или подозрительного поведения.

Наличие претендентов

В качестве претендентов могут выступать наследники и прописанные в квартире лица. Важно проверить:

• Сколько человек прописано в квартире, и в каких отношениях они состоят между собой. Их обязан выписать продавец до заключения сделки.
• Также необходимо проверить, кто и куда был выписан, нет ли у них прав для проживания в квартире после продажи. Так, наличие временно выписанных лиц предполагает, что они в любой момент имеют право вернуться в квартиру и жить в ней. К данной категории людей относятся арестанты, лечащиеся в диспансерах, служащие в армии, без вести пропавшие.

• Важно проверить, нет ли других наследников – кто может претендовать на жилье согласно закону о наследовании. Возможно, при вступлении в наследство чьи-то права не были учтены. Если сделка состоится без них, они легко смогут оспорить ее в суде. Для проверки следует обратиться к нотариусу, который оформлял факт вступления в наследство, и попросить выписку из нотариальной книги. Если наследники все же обнаружатся, необходим их письменный отказ.

Проверка доверенности

При заключении сделки с доверенным лицом необходимо проверить выданную ему доверенность – не отозвана ли она или просрочена. Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который выдал документ.

Образец доверенности на продажу квартиры можно скачать тут.

Проверка задолженностей

Во избежание проблем стоит проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам. Для этого необходимо обратиться в ТСЖ или ЖКХ за справками о текущем состоянии лицевого счета. Также необходимо получить выписку о задолженности по свету.

Проверка через Росреестр

Проверить информацию можно на сайте Росреестра. Для этого следует:

1. Открыть страницу https://rosreestr.ru/site

2. Спуститься вниз страницы и найти строку «Электронные услуги и сервисы».

3. Выбрать:

• получение сведений из ЕГРН;
• справочная информация по объектам недвижимости.

4. Заполнить требуемые поля для формирования запроса.

5. Оплатить услугу.

6. Получить на указанный вами адрес бланк с информацией.

Покупка в новостройке

Важна репутация застройщика – сколько лет предоставляет услуги, все ли было сдано в эксплуатацию вовремя, не было ли нареканий со стороны жильцов. Кроме того, проверить следующие бумаги:

1. Наличие разрешения на строительство дома.
2. Является ли он членом саморегулируемой строительной организации.
3. Наличие соответствующих документов на землю под дом.

Другие важные моменты

Не лишним будет проверить также:

1. Не умер ли кто-то в квартире неестественной смертью. Вполне возможно, что в таком случае вам будет неуютно жить в квартире. Узнать лучше всего у соседей, перед оформлением договора.
2. Следует проверить, какая обстановка в квартире – нет ли плесени или грибка, особенно, если это первый этаж или угловая квартира.
3. Узнайте, не болели ли жители квартиры серьезными заболеваниями, к примеру, туберкулезом.
4. Проверьте общее состояние – сколы и трещины в стенах и потолке, если этаж последний – наличие протечек крыши.
5. Также заранее узнайте, какие у вас соседи. Кто знает, может в квартире сверху обитает алкоголик или наркоман, постоянно затапливающий вас человек, а по вечерам устраивающий вечеринки.

Видео: На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Детальнее о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, и как действовать в той ли иной ситуации, вы узнаете из консультации специалиста:

При покупке квартиры важно проверить не только ее состояние, но и юридическую чистоту, личность продавца, подлинность бумаг и наличие других претендентов на жилье. Это поможет избежать неприятных ситуаций, когда сделка признается недействительной по независящей от вас причине.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.