Проверка квартиры перед покупкой

Если своевременно не провести проверку чистоты квартиры, можно оказаться в ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается, а сам покупатель может оказаться не только без жилья, но и без ранее уплаченных денег. Чтобы не допустить этого, следуйте советам профессионалов.

Почему надо проводить проверку чистоты?

Отсутствие тщательной проверки квартиры и документов на нее перед покупкой может обернуться рядом проблем. Приведем лишь наиболее частые из них:

  • Объявление наследников, имеющих право владения.
  • Появление прописанных или выписанных лиц, которые имеют полное право проживать в приобретенном вами жилье.
  • Наличие рентоплательщика, имеющего право на квартиру после смерти продавца.
  • Аннулирование сделки из-за невменяемости продавца или же заключения сделки с лицом, не имеющим права на ее заключение. К примеру, если ранее выданная доверенность была аннулирована до подписания договора купли-продажи.
  • Штраф и последующий ремонт из-за неузаконенной перепланировки.
  • Наличие задолженностей по квартплате.
  • Неблагоприятные условия проживания.

Изучить документы перед покупкой квартиры

Какие мероприятия предполагает проверка чистоты квартиры?

Избежать проблем после покупки квартиры можно в том случае, если перед заключением договора купли-продажи потребовать у продавца полный пакет бумаг и тщательно проверить правильность их оформления. Не лишним будет общение с соседями и лицами, выдавшими документы. Так, при проверке руководствуйтесь следующими правилами:

  1. Требуйте только оригиналы документов – все печати должны быть мокрыми, а свидетельства напечатаны только на специальных гербовых бланках.
  2. Проверяйте, все ли печати и подписи стоят на документах в соответствующих графах.
  3. Наличие помарок и исправлений. Их не должны быть в свидетельствах, а в прочих бумаг допускаются лишь при присутствии фразы «Исправленному верить», заверенной подписью и печатью.
  4. Обязательно проверяйте дату выдачи документов. Обратите внимание, что доверенности и некоторые справки, к примеру, из ЖКХ, имеют определенный срок, в течение которого признают действительными.
  5. Тщательно сверяйте указанные в документах данные и технические характеристики. Они должны совпадать.
  6. Обязательно поговорите с соседями – не было ли подозрительной активности, связанной с квартирой, знают ли они соседа, не проживает ли еще кто-то в квартире.
  7. Запросите копии бумаг в Росреестре для перепроверки бумаг.
  8. Проверьте наличие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг за последний год.

Схематически проверка чистоты квартиры выглядит следующим образом:

На что обращать внимание при покупке квартиры?

Заключая договор купли-продажи, обязательно укажите реально уплаченную вами сумму за приобретение квартиры. Это гарантия возврата денег в той ситуации, если договор расторгнут.

Проверка свидетельства о регистрации

Первое, что стоит проверить – наличие у продавца документа, подтверждающего факт государственной регистрации собственности. В нем указаны следующие данные:

  1. Сколько раз оно выдавалось владельцу, и каковы были причины повторной выдачи.
  2. Каким образом жилье было получено в собственность – согласно завещанию или в результате договора дарения, обмена или приватизации. Обратите особое внимание, если квартира была получена в дар или по наследству не от родственника, а от третьего лица, причем совсем недавно. В такой ситуации можно ожидать обмана.
  3. Узнать количество собственников имущества. Стоит помнить, что каждый из них принимает участие в сделке. В случае если они согласны на продажу квартиры – должно быть письменное, нотариально заверенное разрешение от каждого из них. Но для верности покупателю стоит встретиться с ними лично, дабы убедиться в отсутствии притязаний.
  4. Основная информация о продаваемом объекте – адрес, статус.
  5. Нахождение квартиры в обременении.

Образец свидетельства можно увидеть ниже:

Свидетельство о государственной регистрации права

Правоустанавливающие документы

К правоустанавливающим документам относятся такие бумаги как договор купли-продажи или дарственная, решение суда. С помощью документа можно узнать, что стало основанием для получения имущества. Кроме того, в документе могут быть указаны:

  1. Наличие государственной регистрации и условие, по которому продавец может быть лишен прав. К примеру, в случае просрочки выплаты указанной в договоре суммы до определенной даты предполагается расторжение договора.
  2. Дата вступления договора в силу. Если дата недавняя – может быть подвох.

Читайте также: что ещё нужно знать при покупке квартиры.

Выписка из ЕГРП

С ее помощью можно проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости и наличие споров имущественного характера.

Чем меньше внесено сведений о квартире в реестр, тем лучше. В идеале – ее вообще не должно быть в реестре. В таком случае, можно говорить о том, что с ней не проводились действий с 1998 года, когда и был создан реестр.

Следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Как часто квартира перепродавалась. Частый переход из одних рук в другие должен вас насторожить.
  2. Наличие ареста на жилье, ограничений или запретов на сделки с ним.
  3. Наличие судебных разбирательств, связанных с квартирой, и срок их давности. Если судебные разбирательства открыты или же были закрыты менее 3 лет назад, сделку лучше не совершать. Если прошло 3 года с момента последнего разбирательства – можно заключать, так как срок давности уже вышел, и оспорить сделку лица, ранее участвовавшие в судебной тяжбе, уже не могут.
Если недвижимость ранее была в обременении – запросите письменный документ об отсутствии притязаний на объект, составленный и подписанный обременителем, нотариально заверенный.

Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит следующим образом:

Выписка из ЕГРП

Больше информации о выписке из ЕГРП найдёте здесь: http://consultbook.ru/grazhdanskoe-pravo/documenti-i-spravki/vypiska-iz-egrp.html.

Кадастровый паспорт и технический план

Необходимо также потребовать предъявить кадастровый паспорт, а также технический план квартиры, чтобы убедиться в двух вещах:

  • Вам продают квартиру, которая соответствует данным, указанным в свидетельстве о праве собственности – адрес, метраж.
  • В квартире не была проведена незаконная перепланировка. Если ранее жилье было перепланировано без согласования с органами местного управления, то покупателю в дальнейшем придется не только оплатить штраф, но и, возможно, вернуть квартире прежний вид.

Кадастровый паспорт состоит из двух листов. На первом представляется основная информация, а на втором — план жилья. Образец документа представляется ниже:

Кадастровый паспорт помещения (лист 1)

Кадастровый паспорт помещения (лист 2)

Запросить бумаги можно в БТИ по месту нахождения приобретаемого жилья.

Проверка паспорта продавца

Следующие шаги помогут определить, что продавец не мошенник и не скрывается от правосудия:

  1. Следует узнать, нет ли его в списке недействительных паспортов. Сделать это можно на сайте Главного управления по вопросам миграции ИВД РФ.
  2. Следующим шагом будет обращение в паспортный стол, чтобы проверить подлинность паспорта.
  3. Проверить, не состоит ли продавец в браке или разводе, нет ли у него детей. В случае если лицо состоит в браке, ему необходимо предоставить письменное разрешение супруга или супруги на сделку продажи. Бумага должна быть заверена нотариально. Если лицо в разводе – необходимо получить письменный отказ второй стороны от права на собственность, если квартира приобреталась во время брака. Особого случая требует ситуация, когда у продавца есть дети. Важно, чтобы их права были соблюдены, и они получили свою долю от продажи жилья.
Не стесняйтесь проводить такого роду проверку. Если продавцу нечего скрывать – он согласится посетить паспортный стол и представит документы для проверки.

Проверка психического здоровья продавца

Обязательно должны быть справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического — о том, что лицо не состоит у них на учете. В противном случае можно в любой момент расторгнуть сделку по причине того, что она была заключена с недееспособным лицом.

Желательно не только получить эти справки, но и уточнить у соседей продавца, вменяем ли он, не наблюдается ли за ним каких-либо странностей или подозрительного поведения.

Если все же владелец или совладелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а продажей имущества занимается его опекун, необходимо специальное разрешение, выданное органом опеки и попечительства. Без него сделка признается недействительной.

Наличие претендентов

В качестве претендентов могут выступать наследники и прописанные в квартире лица. Важно проверить:

  • Сколько человек прописано в квартире, и в каких отношениях они состоят между собой. Их обязан выписать продавец до заключения сделки.
  • Также необходимо проверить, кто и куда был выписан, нет ли у них прав для проживания в квартире после продажи. Так, наличие временно выписанных лиц предполагает, что они в любой момент имеют право вернуться в квартиру и жить в ней. К данной категории людей относятся арестанты, лечащиеся в диспансерах, служащие в армии, без вести пропавшие.
Узнать все о прописанных в квартире гражданах можно, запросив расширенную выписку из домовой книги.
  • Важно проверить, нет ли других наследников – кто может претендовать на жилье согласно закону о наследовании. Возможно, при вступлении в наследство чьи-то права не были учтены. Если сделка состоится без них, они легко смогут оспорить ее в суде. Для проверки следует обратиться к нотариусу, который оформлял факт вступления в наследство, и попросить выписку из нотариальной книги. Если наследники все же обнаружатся, необходим их письменный отказ.

Проверка доверенности

При заключении сделки с доверенным лицом необходимо проверить выданную ему доверенность – не отозвана ли она или просрочена. Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который выдал документ.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Образец доверенности на продажу квартиры можно скачать тут.

Проверка задолженностей

Во избежание проблем стоит проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам. Для этого необходимо обратиться в ТСЖ или ЖКХ за справками о текущем состоянии лицевого счета. Также необходимо получить выписку о задолженности по свету.

При наличии долгов, погасить их должен продавец. В договоре указывается, что долги были погашены. Если же по каким-либо причинам он не может их погасить, следует обсудить с продавцом возможность снижения цены для оплаты задолженностей.

Проверка через Росреестр

Проверить информацию можно на сайте Росреестра. Для этого следует:

1. Открыть страницу https://rosreestr.ru/site

2. Спуститься вниз страницы и найти строку «Электронные услуги и сервисы».

3. Выбрать:

  • получение сведений из ЕГРН;
  • справочная информация по объектам недвижимости.

4. Заполнить требуемые поля для формирования запроса.

5. Оплатить услугу.

6. Получить на указанный вами адрес бланк с информацией.

Обратите внимание на сроки предоставления услуги. Оно может занимать от нескольких дней до нескольких недель.

Покупка в новостройке

Важна репутация застройщика – сколько лет предоставляет услуги, все ли было сдано в эксплуатацию вовремя, не было ли нареканий со стороны жильцов. Кроме того, проверить следующие бумаги:

  1. Наличие разрешения на строительство дома.
  2. Является ли он членом саморегулируемой строительной организации.
  3. Наличие соответствующих документов на землю под дом.

Другие важные моменты

Не лишним будет проверить также:

  1. Не умер ли кто-то в квартире неестественной смертью. Вполне возможно, что в таком случае вам будет неуютно жить в квартире. Узнать лучше всего у соседей, перед оформлением договора.
  2. Следует проверить, какая обстановка в квартире – нет ли плесени или грибка, особенно, если это первый этаж или угловая квартира.
  3. Узнайте, не болели ли жители квартиры серьезными заболеваниями, к примеру, туберкулезом.
  4. Проверьте общее состояние – сколы и трещины в стенах и потолке, если этаж последний – наличие протечек крыши.
  5. Также заранее узнайте, какие у вас соседи. Кто знает, может в квартире сверху обитает алкоголик или наркоман, постоянно затапливающий вас человек, а по вечерам устраивающий вечеринки.

Видео: На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Детальнее о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, и как действовать в той ли иной ситуации, вы узнаете из консультации специалиста:

При покупке квартиры важно проверить не только ее состояние, но и юридическую чистоту, личность продавца, подлинность бумаг и наличие других претендентов на жилье. Это поможет избежать неприятных ситуаций, когда сделка признается недействительной по независящей от вас причине.

Получите ответ юриста за 5 минут

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.

Комментарии

Ваш электронный адрес не будет опубликован.
Обязательные поля помечены*