Ипотека на вторичное жилье – проценты банков и условия кредитования

Ипотека – это кредит, выданный физическому лицу на приобретение квартиры, дома или иного вида недвижимости под ее залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Различают два вида: кредитование с целью приобретения недвижимости на первичном рынке (в процессе строительства) и на вторичном (находящегося в эксплуатации).

Главной отличительной чертой одного вида кредитования от другого является предмет залога. При покупке недвижимости на первичном рынке за счет кредитных средств, банк оформляет в залог имущественные права на будущий объект ипотеки, с последующей заменой их на готовое жилье.

При получении кредита на покупку недвижимости на вторичном рынке, банком непосредственно оформляется в обеспечение объект кредитования. Исходя из сущности предмета залога, становится понятно, что риски банка при ипотечном кредитовании физлиц с целью приобретения жилья на вторичном рынке значительно снижаются, так как объект кредитования пригоден для эксплуатации.

Условия кредитования

К основным условиям относятся:

1. Сумма кредита.
2. Срок погашения.
3. Процентная ставка.
4. Вид обеспечения.
5. Наличие страховки.

Размер возможного кредита находится в прямой зависимости от совокупного дохода потенциального заемщика. С целью определения объемов кредитования, банк требует от физлица справку о доходах. На основании справки производится расчет суммы кредита и его период.

Принимая во внимание соотношение стоимости объекта недвижимости и размера годового дохода заемщика, который является основным источником погашения кредита, банки применяют долгосрочное кредитование для покупки недвижимости со сроком погашения до 30 лет.

В момент подписания договора, составляется график погашения суммы кредита. Платежи по договору могут быть либо убывающими, либо равномерными (аннуитетными) на протяжении всего периода кредитования.

Размер ежемесячных платежей составляет около 20% от доходов физлица. На номинал кредита начисляются проценты, прибавляется сумма основного долга и делится на часть доходов физлица. Таким образом, рассчитывается срок погашения.

Процентная ставка по ипотеке сравнительно невысокая и составляет около 15% годовых по кредитам в национальной валюте. Проценты начисляются и уплачиваются заемщиком согласно условиям кредитного договора, как правило, на ежемесячной основе. Кроме процентов за пользование кредитными средствами, банки начисляют комиссионное вознаграждение, которое увеличивает стоимость кредита.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, в залог оформляется предмет кредитования – недвижимость. Оценочная стоимость ипотеки, по которой банк принимает в залог объект недвижимости, меньше рыночной ориентировочно на 25%.

Соответственно, и сумма кредита выдается из расчета оценочной стоимости предмета ипотеки. Поэтому, при получении кредита на покупку квартиры, клиент должен за счет собственных средств произвести оплату части стоимости будущей собственности.

С целью сохранности предмета залога и минимизации рисков, связанных со снижением его стоимости, банки используют страхование. Договор страхования заключается на 1 год и ежегодно пролонгируется на новый срок. Страховые компании страхуют риски присущие этому виду залога, такие как от пожара, стихийного бедствия и другие.

Согласно условиям договора страхования, клиент также должен уплачивать комиссионное вознаграждение.

Оформление ипотеки

Отличительной особенностью ипотечного кредитования от потребительского, является внесение части собственных средств за объект кредитования. Требование банка оплатить часть стоимости предмета покупки, связано, во-первых, с проверкой платежеспособности заемщика, и во-вторых, с заниженной оценочной стоимостью предмета кредитования.

Оценочную стоимость банк понижает с целью минимизировать риски, связанные с колебаниями стоимости недвижимости на рынке, а также курсовыми колебаниями. Поэтому, при получении ипотеки, оплата части ее стоимости за счет собственных средств является обязательным условием любого банка.

Размер займа

Для того, чтобы определить сумму кредита, срок кредитования, размер ежемесячных платежей, необходимо первоначально рассчитать сумму ежемесячного дохода. Определить стоимость недвижимости и умножить ее на коэффициент 0,75.

Максимальная сумма может составить до 75% от оценочной стоимости квартиры, но это не значит, что заемщик может ее получить. Оформить в таком размере можно при условии, что сумма ежемесячных платежей по основному долгу будет составлять около 20% от доходов заемщика.

Построить график погашения кредита и рассчитать разовый платеж можно самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором. При расчете, следует помнить, что в настоящее время банки более чем на 20 лет ипотечные кредиты не выдают.

Пакет документов

С целью получения кредита, банку потребуется предоставить пакет документов.

В его состав будет входить:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Справка о доходах.
3. Правоустанавливающие документы на залог (договор купли-продажи или иные документы).
4. Свидетельство о праве собственности.
5. Технический паспорт на квартиру.
6. Выписка из государственного реестра.
7. Разрешение одного из супругов на получение кредита и оформление залога.
8. Заключение независимого эксперта об оценочной стоимости недвижимости.
9. Заявка на получение кредита.

Весь пакет документов предоставляется банку на рассмотрение для расчета возможной суммы кредита, а также для разработки условий кредитования. Банки рассматривают документы, как правило, в течение одного месяца и принимают решение о выдаче кредита.

Проценты по ссуде

Размер процентных ставок по ипотечным кредитам в российских банках составляет около 15 % годовых и незначительно колеблется.

Сбербанк России выдает ипотечные кредиты под 15% годовых, а ВТБ – 14,9% годовых.

Плата  состоит не только из процентов за пользование кредитом, но и за комиссионное вознаграждение, которое начисляется и уплачивается одновременно с процентами. Проценты за пользование  начисляются банком ежемесячно и заемщик обязан их уплачивать согласно условиям кредитного договора.

Поэтому, кроме размера процентной ставки необходимо изучать и остальные условия кредитования.

Ипотека для военнослужащих

Кредитование военнослужащих с целью приобретения жилья производится согласно действующему закону РФ «О накопительно-ипотечной системе». Согласно нормативному акту, воспользоваться поддержкой государства имеют право военнослужащие – участники накопительной ипотечной системы (НИС).

С целью получения кредита, военнослужащий должен быть участником этой системы не менее 3 лет. Кроме того, офицер или младший воинский состав должен прослужить в армии не менее 20 лет. В случае, если офицер уволится из рядов вооруженных сил до истечении этого срока службы без уважительной причины, то сумму кредита, погашенную за счет государственных средств, необходимо будет вернуть.

На момент вступления в НИС, военнослужащему должно быть не более 42 лет.

Основной отличительной особенностью ипотечного кредитования для военнослужащих, является ограничение стоимости недвижимости. Максимальный размер кредита, который можно получить составляет 2400.0 тыс.руб.

Процентная ставка составляет от 10% до 12 % годовых. Сравнительно невысокая ставка объясняется тем, что проценты погашаются за счет государственных средств. Остальные правила кредитования остаются одинаковыми как для гражданских, так и военнослужащих.

Вопросы, возникающие при ипотечном кредитовании

В какой валюте получить кредит и что делать с кредитом, полученным в иностранной валюте при её девальвации, в случае, если нет доходов в соответствующей валюте?

Кредит необходимо оформлять только в том виде валют, в котором вы получаете основной доход, потому что ипотечный кредит выдается как минимум на 10 и как максимум на 20 лет. За этот период времени, национальная валюта, как правило, обесценивается в два раза.

Наглядный пример – 2015 год, когда национальная валюта за два-три месяца «потеряла» до 65% своей стоимости. Не стоит прельщаться более низкой процентной ставкой по кредитам в иностранной валюте по сравнению с национальной. Инфляция «съест» разницу процентных ставок, а курсовые разницы заставят платить минимум в два раза больше.

Где покупать квартиру на первичном или на вторичном рынке?

С аферой можно столкнуться как на первичном рынке, так и на вторичном. Рецептов избежать мошенничества – нет. Необходимо быть предельно внимательным.

При покупке квартиры на первичном рынке, прежде всего, требуется изучить репутацию застройщика и ознакомиться со сроками строительства уже сданными им в эксплуатацию домами. На вторичном рынке – нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.