Как самостоятельно сдать квартиру в аренду – нюансы и гарантии

Инструкция по сдаче квартиры без посредников:

1. Нужно грамотно составить объявление, выгодно описав квартиру, например, ее удобное расположение, комфорт, эргономичность, и опубликовать данное объявление на сайте. При этом, можно сделать заметку, чтобы агенты вас не беспокоили. Этот способ подходит тем, кто не желает спешить. Тем, кто хочет срочно сдать квартиру в аренду все-таки лучше обратиться к услугам специалистов недвижимости.
2. Во-первых, они лучше ориентируются на данном рынке, во-вторых, у них есть готовые базы клиентов и, в-третьих, они более достоверно могут определить размер арендной платы. Ну и, конечно же, самое главное – специалисты, помогут составить юридически грамотный договор, минимизировав ваши риски.

Нюансы

Согласие может быть оформлено в виде доверенности от каждого собственника жилья на одно лицо, которому будет поручено сдавать квартиру в аренду, и получать за это плату. Или это может быть оформлено в виде подписаний договора найма всеми собственниками, выражающих таким образом согласие на распоряжение имуществом.

Если вы не заручитесь согласием банка на сдачу квартиры в аренду, и этот факт всплывет впоследствии, у вас могут быть серьезные неприятности с кредитной организацией, вплоть до расторжения ипотечного договора.

Поэтому лучше не рисковать. Вообще, сдавая квартиру в аренду вы должны быть уверены, что нет обременений в виде запретов, арестов, залогов.

Существует также понятие, как поднаем жилья. В поднаем сдается квартира, которая не принадлежит на праве собственности наймодателю, а он сам является нанимателем этой квартиры.

В качестве примера, можно привести находящееся во владении гражданина муниципальное (ведомственное) жилье по договору найма.

В таком случае, гражданин вправе сдать квартиру в поднаем другому лицу, но только если, это право прямо отражено в его договоре найма. Кроме того, для сдачи муниципальной квартиры в поднаем обязательно нужно будет согласие муниципалитета.

Если условиями договора найма «пересдача» квартиры в поднаем не предусмотрена или отсутствует согласие муниципалитета, то такие действия будут считаться незаконными.

При сдаче в аренду жилья, у владельца возникает доход, с которого по закону он обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если же он сдает более одного жилого помещения, то налоговый орган может посчитать это предпринимательской деятельностью, направленной на получение прибыли.

В таком случае, предпочтительно будет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог в размере от 6 до 15%, в зависимости от выбранного режима налогообложения.

Как не платить налоги?

Конечно, налог платить хочется не всем. А потому, вы можете не указывать сумму найма в договоре, заключив договор безвозмездного пользования имуществом, которым не предусматривается плата.

Или не заключать договор вовсе и обговорить с Нанимателем все условия в устном порядке. Вы всегда можете сказать, что пустили бесплатно пожить в квартиру дальних родственников. Ведь тогда вы можете не брать с них деньги на жилье.

Таким образом, вы будете получать платежи за наем от Нанимателя, нигде их не фиксируя. Здесь, решающую роль будет играть степень взаимного доверия между сторонами. Понятно, что если получение дохода не зафиксировано, то и налогооблагаемой базы не возникает, а потому налог платить вам не придется. Но существует и обратная сторона медали.

Вы будете более подвержены риску не получить те денежные средства, которые заранее обговорили с Нанимателем. Или например, представьте ситуацию, когда ваши недоброжелатели или завистники-соседи, целенаправленно сообщат в налоговую, что вы получаете доход от сдачи этого жилья.

Или у вас испортятся отношения с Нанимателем, и он, желая вам навредить, сам сообщит о незаконном доходе. Тогда, проблем с налоговой не избежать – они приложат все силы, чтобы взыскать с вас неоплаченный налог.

В отсутствие договора вы также рискуете не получить с Нанимателя возможный ущерб, причиненный им во время использования квартиры, так как у вас не будет на это достаточных правовых оснований.

Подробнее о договоре аренды

Какой договор выбрать? Договор найма может быть как краткосрочным, так долгосрочным. Краткосрочный договор – сроком действия до года. Долгосрочный – сроком действия до 5 лет.

Как правило, нотариального удостоверения договор найма не требует и он может быть заключен в простой письменной форме.

Но в практике известны случаи, когда Наймодатель пытаясь обезопасить себя и свое имущество, удостоверял договора найма у нотариуса. Все зависит от конкретной ситуации.

К составлению договора нужно подойти очень внимательно, ведь от прописанных условий будут зависеть права и обязанности сторон.

Основные моменты, которые необходимо прописать в договоре:

1. Точное месторасположение квартиры (адрес), этаж, количество комнат, площадь.
2. Реквизиты и паспортные данные Наймодателя и Нанимателя.
3. Срок действия договора, на который он заключается.
4. Сумма договора и порядок ее оплаты. Предпочтительнее установить конкретную дату, на которую будет вноситься оплата.
5. Количество человек, которые будут проживать в квартире, с указанием членов семьи Нанимателя.
6. Условия оплаты коммунальных услуг (электроснабжение, телефон, интернет).
7. Условия проведения текущего ремонта за счет Нанимателя.
8. Опись имущества, находящегося в квартире (мебель, предметы обихода, бытовая техника).
9. Условия и порядок возмещения ущерба, причиненного Нанимателем.
10. Условия и порядок досрочного расторжения договора и порядок его продления.

Взаимные гарантии

Что может потребовать Наниматель? Прежде всего, Наниматель может потребовать возмещения затрат связанных с ремонтом квартиры.

Например, если квартира не отвечает требованиям санитарных норм и правил для жилых помещений, Наниматель может самостоятельно сделать в ней ремонт, для приведения ее в надлежащий вид.

И если такая необходимость будет доказан со стороны Нанимателя, то в судебном порядке у него есть все шансы взыскать эти затраты с Наймодателя.

Также, Наниматель может потребовать временной или постоянной регистрации. В данном случае, этот вопрос решать Наймодателю. Но если вы примите решение о регистрации Нанимателя и членов его семьи, вы должны быть готовы к таким рискам, как например, опись имущества судебным приставом по месту жительства Нанимателя, в случае существующего в отношении него исполнительного производства.

Имущество, которое находится в квартире, будет описано в счет долга Нанимателя, и вам придется в суде доказывать, что оно принадлежит вам и снимать с него арест.

Взаимоотношения с налоговыми органами

Наймодатель, являясь плательщиком налога на доходы физических лиц ,обязан раз в год отчитываться в налоговую о полученных доходах от сдачи в аренду жилья и производить оплату налога.

То же касается и случаев, когда Наниматель действует в качестве индивидуального предпринимателя.

Советы юристов:

1. Заранее снять копии паспортов Нанимателя и членов его семьи и хранить их в надежном месте.
2. Взять залог в размере месячной платы вперед.
3. Изучить рынок спроса на аренду жилья перед сдачей в найм.
4. Перед заключением договора найма, проконсультироваться с юристом.
5. При возможности, обратиться к услугам специалистов рынка недвижимости или агентств недвижимости – они как посредники несут ответственность за чистоту сделки.

Автор

Левин Сергей Владиславович

Юрист высшей категории, стаж работы 12 лет.